Varige verdier skapes over tid
Daglig leders beretning
2025 ble et år preget av langsiktighet og god drift for Selvaag Eiendom. I et krevende eiendomsmarked har vi holdt stø kurs, tatt godt vare på leietakerne våre og lagt grunnlaget for videre vekst.
I 2025 rettet vi oppmerksomheten mot å optimalisere porteføljen, med effektiv drift og en stabil, langsiktig kontantstrøm som hovedprioritet. Vi har lagt stor vekt på å videreføre de nære relasjonene med leietakerne våre, og er ekstra stolte over at vi kom på tredjeplass i årets kundeundersøkelse.
Parallelt har vi gjennomført en grundig strategiprosess. Vi har definert et langsiktig målbilde, med ambisjoner om å vokse videre og utvikle porteføljen.
Eiendomsmarkedet har vært gjennom noen krevende år, og 2025 var også preget av et avventende marked. Høyere renter, økte byggekostnader og lavere aktivitet i transaksjonsmarkedet har påvirket hele bransjen og gjort det viktigere enn noen gang å tenke langsiktig.
I Selvaag Eiendom møter vi markedet med en solid finansiell posisjon, klare prioriteringer og en tydelig retning. Det gir oss handlingsrom til å være tålmodige, selektive og offensive når de riktige mulighetene oppstår.
For oss handler ikke vekst om å bli størst, men om å skape varige verdier gjennom bærekraftige bygg av høy kvalitet, attraktive byrom og stabile kontantstrømmer.
Dronningens gate 13 «Du Nord» er et prosjekt vi bruker mye tid og ressurser på i Selvaag Eiendom. Midt i Kvadraturen utvikler vi om lag 16 000 kvadratmeter, med høye ambisjoner for kvalitet, miljø og bærekraft. Prosjektet er komplekst, men viser samtidig hva vi ønsker å bidra med: eiendommer som skaper verdi for leietakere, nabolag og byen over tid.
Fremover ser vi et marked i gradvis endring. Vi forventer at finansierings- og byggekostnader vil forbli høye, samtidig som leietakerne stiller stadig høyere krav til kvalitet, fleksibilitet og bærekraftige løsninger. For oss handler det om å tilpasse oss markedet og videreutvikle porteføljen, samtidig som vi står støtt i vår langsiktige strategi.
Vi går derfor inn i de kommende årene med en tydelig strategi og prosjekter vi har stor tro på. Verdier i eiendom skapes over tid, og vi mener Selvaag Eiendom er godt posisjonert for å gripe mulighetene som ligger foran oss.
En tydelig retning i et krevende landskap
Styreleders ord
2025 ble nok et år preget av en verden med få pusterom. Geopolitisk usikkerhet, høye renter og økte byggekostnader fortsatte å utfordre eiendomsbransjen. Etter flere år med krevende markedsforhold er dette en virkelighet Selvaag Eiendom er godt forberedt på. Vårt svar har vært å holde fast ved et langsiktig perspektiv og videreutvikle en diversifisert eiendomsportefølje med en tydelig strategisk retning.
Dette gjenspeiles også i årets prioriteringer. Hovedfokuset har vært forvaltning og videreutvikling av den eksisterende porteføljen, blant annet gjennom utleie og rehabilitering av Maridalsveien 323, samt utviklingen av Dronningens gate 13 – fremtidens Du Nord i Kvadraturen. I Selvaag Eiendom stiller vi høye krav til bærekraft i alle våre utviklingsprosjekter. For Du Nord er ambisjonene særlig høye, med mål om BREEAM-NOR Outstanding. Dersom vi lykkes, vil prosjektet bli det første verneverdige rehabiliteringsprosjektet som oppnår denne sertifiseringen.
Fornøyde leietakere er vår viktigste målestokk. Selvaag Eiendom har en klar ambisjon om å være blant bransjens ledende aktører innen leietakertilfredshet. At vi i 2025 oppnådde en tredjeplass i NEMEETs kundeindeks med en score på 87, er en anerkjennelse vi setter stor pris på. Resultatet bekrefter at det nære samarbeidet med våre leietakere skaper verdi og gir gode resultater.
2026 vil trolig bli preget av mange av de samme utfordringene som året vi har lagt bak oss, med høye renter og krevende rammebetingelser for eiendomsbransjen. Samtidig er jeg trygg på at Selvaag Eiendom står godt rustet for å møte disse utfordringene. Med en eiendomsportefølje av høy kvalitet, en bred og robust leietakermiks og dyktige medarbeidere med høy kompetanse, har vi et solid grunnlag for videre utvikling.
På vegne av styret vil jeg rette en stor takk til ledelsen og alle ansatte for innsatsen og engasjementet som er lagt ned gjennom året. Sammen ser vi frem til å videreutvikle Selvaag Eiendom også i årene som kommer.
Vår eiendomsportefølje 2025
Tjuvholmen
13353m2
Areal
Løren
17428m2
Areal
Silurveien 2
21579m2
Areal
Du Nord
15123m2
Areal
Maridalsveien 323
16344m2
Areal
Strandveien 12
3560m2
Areal
Fjellboveien 7
14899m2
Areal
Fjellboveien 13
11326m2
Areal
Kjeller Vest 7
7523m2
Areal
Parkering
94000m2
Areal
Styrets beretning
Selvaag Eiendom AS forvalter, utvikler og investerer i eiendommer og bysteder med et langsiktig perspektiv i Osloregionen.
Selskapets virksomhet bygger på Selvaag-familiens lange historie der kultur, bærekraft, innovasjon og nytenkning utgjør sentrale bærebjelker for virksomheten.
Selvaag Eiendom er miljøsertifisert som «Miljøfyrtårn», og arbeider systematisk for å redusere miljøbelastningen i både prosjekter og forvaltningseiendommer.
Året 2025:
Rammebetingelsene for eiendomsbransjen har også i 2025 vært krevende, preget av geopolitisk usikkerhet samt vedvarende høye kapital- og byggekostnader.
I 2025 har selskapet fokusert på forvaltning og videreutvikling av eksisterende eiendomsportefølje, blant annet ved utleie og rehabilitering av Maridalsveien 323og utvikling av Dronningens gate 13 i kvadraturen i Oslo.
Selvaag Eiendom har høye ambisjoner om å være blant bransjens fremste innen leietakertilfredshet. I 2025 oppnådde vi tredjeplass i NEMEET-kundeindeks, med en score på 87, og befestet med dette vår posisjon blant de beste selskapene innenfor kundetilfredshet.
Selskapets leieinntekter ble redusert til 253 millioner kroner fra 266 millioner i 2024. Reduserte leieinntekter skyldes i hovedsak igangsettelse av prosjektet Dronningens gate 13. Økte administrative kostnader og rentekostnader bidro til at forvaltningsresultatet ble 40 millioner kroner mot 75 millioner i 2024.
Verdijustert egenkapital er på samme nivå som fjoråret og utgjør 3 431 millioner kroner.
Belåningsgraden var 38,5 prosent ved utgangen av 2025.
Dette er Selvaag Eiendom
Selvaag Eiendom AS er et datterselskap av investerings-selskapet Selvaag AS som eies av Selvaag familien. Selskapets kjernevirksomhet er rettet mot næringseiendom innen kontor, logistikk, bygulv og parkering i Stor-Oslo.
Selvaag Eiendom konsern består, i tillegg til Selvaag Eiendom AS, av en rekke datterselskaper med samme virksomhet.
Selskapets hovedkontor ligger i Silurveien 2 i Oslo. Selvaag Eiendom hadde 23 ansatte ved utgangen av 2025.
Virksomheten i 2025
Marked og utleie
Økonomisk ledighet var på 5,5 (9,5) prosent ved utgangen av 2025, hovedsakelig relatert til kontoreiendommen Maridalsveien 323 og Silurveien 2. Vektet gjenværende leietid (WAULT) i porteføljen var på 4,0 (3,5) år. Vektet gjenværende leietid har hatt en positiv utvikling gjennom 2025 som følge av økt utleie i Maridalsveien 323 og flere kontraktsforlengelser.
Bygulvet på Tjuvholmen hadde en omsetningsnedgang på 0,7 (2,8) prosent i hovedsak som følge av et krevende marked innen serveringsbransjen, mens bygulvet på Løren videreførte fjorårets sterke omsetningsvekst med 19,2 (20,2) prosent i 2025.
Selvaag Eiendom har valgt å stå for forvaltning og teknisk drift av egne eiendommer, som er en sentral del av selskapets verdiskapning. Selvaag Eiendom har høye ambisjoner om å være blant bransjens fremste innen leietakertilfredshet.
Prosjekter og transaksjoner
Det er i 2025 gjennomført flere leietakertilpasninger i forbindelse med utleie til nye leietakere i Maridalsveien 323 og for bygulvene på Løren og Tjuvholmen.
Selvaag Eiendom har også igangsatt rehabilitering av Dronningens gate 13. Eiendommen forventes ferdigstilt høsten 2027, og skal romme kontorer samt utadrettet virksomhet.
Det har ikke vært gjennomført transaksjoner av vesentlig art i 2025.
Miljø, bærekraft og samfunnsansvar
Bærekraft er en integrert del av selskapets virksomhet. Selvaag Eiendom er miljøsertifisert og arbeider kontinuerlig med å utvikle nye bærekraftige løsninger både for egen eiendomsportefølje og samfunnet. Selskapets bærekraftstrategi er nå en del av forretningsstrategien. Selskapet har inngått bærekraftslinkede lån med Handelsbanken og grønne låneavtaler med Sparebank 1 Sør-Norge og DNB. I 2025 har vi arbeidet systematisk videre med bærekraft, blant annet med nye energisertifiseringer, implementering av klimaoppfølgingsverktøy og etablering av diverse energibesparende tiltak på eiendommene.
Selskapet stiller krav til bærekraft i alle utviklingsprosjekter,og i prosjektet Dronningens gate 13 har selskapet ambisjoner om BREEAM-NOR Outstanding sertifisering.
Selskapets virksomhet påvirker det ytre miljøet direkte og indirekte. Selvaag Eiendom arbeider aktivt for å redusere miljøbelastningen både i våre prosjekter, og i løpende drift og forvaltning av våre eiendommer.
Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre miljø i løpet av året.
Det henvises til egen rapport om miljø og bærekraft som publiseres på selskapets hjemmesider, www.selvaageiendom.no, for mer detaljert informasjon om Selvaag Eiendom sin miljøpåvirkning og tiltak som er gjennomført og som planlegges iverksatt for å redusere miljøbelastningen fra virksomheten.
Selvaag Eiendom arbeider systematisk med å tilfredsstillekravene i åpenhetsloven og har inkludert dette i det løpendearbeidet med bærekraft. Selskapet har også i 2025 gjort aktsomhetsvurderinger for å sikre etterlevelse av kravene i åpenhetsloven. Redegjørelsen for 2025 er tilgjengelig på selskapets hjemmesider www.selvaageiendom.no under Corporate Governance.
Likestilling og HMS
Selvaag Eiendom arbeider for full likestilling uavhengig av kjønn, etnisitet, religion, legning eller andre forhold som ikke er knyttet til arbeidets art. Sykefraværet var 2,1 (5,8) prosent i 2025. Det har ikke vært alvorlige arbeidsuhell i løpet av året.
Av selskapets 23 ansatte er 12 kvinner. Styret består av tre menn og to kvinner. Daglig leder er kvinne. Selskapet har som policy at det ikke skal forekomme diskriminering i forhold til avlønning.
Det blir avholdt årlige medarbeidersamtaler med påføl-gende halvårlige oppfølgingssamtaler, hvor HMS er en del av samtalene. Arbeidsmiljøet betraktes som godt og måles årlig gjennom medarbeiderundersøkelsen «Great Place to Work». Det iverksettes løpende tiltak for ytterligere forbedringer.
Ansvarsforsikring
Selvaag AS har tegnet ansvarsforsikring gjeldende for styremedlemmer og daglig leder i morselskapet og underliggende datterselskaper, herunder for Selvaag Eiendom AS med datterselskaper.
Forsikringen dekker det rettslige erstatningsansvaret som styremedlemmer og daglig leder kan pådra seg etter norsk rett, herunder økonomiske krav rettet mot valgte styremedlemmer, varamedlemmer og daglig leder, skade på tredjemanns person, ting eller formue og saksomkost-ninger. Forsikringen dekker eksempelvis ikke forsettlig påført tap, straffebøter eller tap som følge av bestikkelser eller korrupsjon.
Risiko og risikohåndtering
Selvaag Eiendom forvalter store finansielle verdier og er eksponert for markedsrisiko, prosjektrisiko og finansiell risiko.
Selvaag Eiendom sikrer seg mot marked- og konjunktur-svingninger ved å ha en diversifisert portefølje vektet mot flere segmenter innen forvaltning samt prosjektutvikling.
Selskapet er eksponert for svingninger i økonomiske konjunkturer ved reforhandlinger og inngåelse av nye leiekontrakter. Eksisterende leiekontrakter er tidsbegrenset og reguleres i henhold til justering i konsumprisindeksen. Leieavtaler med handel- og serveringsbransjen er i hovedsak strukturert med en minimumsleie og omsetningsbasert leie. Ved utløpet av 2025 var vektet gjenværende leietid i porteføljen 4,0 år.
Selvaag Eiendom har en konservativ finansstrategi med moderat belåningsgrad og diversifiserte finansierings-kilder for å redusere risiko. Selskapet har et godt etablert forhold til flere finansinstitusjoner.
Redegjørelse for årsregnskapet
Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede.
Årsregnskapet for 2025 er utarbeidet i samsvar med dette.
Resultat og balanse
Netto leieinntekter fra eiendomsdrift var 190 millionerkroner i 2025, en reduksjon fra 211 millioner i 2024. Driftsresultatet endte på 85 (120) millioner kroner. Netto finanskostnad var 95 (88) millioner kroner. Årsresultatet før minoritetsinteresser i 2025 endte på -9 millioner, sammenliknet med 25 millioner i 2024.
Anleggsmidler utgjorde 4 548 (4 845) millioner kroner ved årsslutt i 2025. Konsernets totale rentebærende gjeld utgjorde ved årsslutt 47 (48) prosent av totalbalansen i konsernet.
Kontantstrøm
Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter i konsernet var på 32 millioner (57 millioner) i 2025. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var 216 millioner (-185 millioner)i 2025. I 2025 har det påløpt rehabiliterings- og prosjektkostnader i spesielt Maridalsveien 323, Dronningens gate 13 og på våre bygulv på Løren og Tjuvholmen.
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter endte på -235 millioner (102 millioner) i 2025. Ved årsslutt i 2025 hadde konsernet en likviditetsbeholdning på 92 millioner (79 millioner).
Morselskapets årsresultat og disponeringer
I 2025 hadde morselskapet Selvaag Eiendom AS et resultat etter skatt på -88,5 millioner (-75,8 millioner) i henhold til årsregnskapet avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.
Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Selvaag Eiendom AS: Av selskapets resultat etter skatt på -88,5 millioner avsettes 16,3 millioner til utbytte og 104,8 millioner overføres fra annen egenkapital.
Styret bekrefter at selskapet har forsvarlig egenkapital og likviditet etter utdeling av det foreslåtte utbyttet.
Fremtidsutsikter
Selvaag Eiendom har en solid finansiell posisjon og spennende prosjekter. Vi forventer utfordringer i eien-domsmarkedet også i 2026 grunnet høye renter og generelt utfordrende rammebetingelser, men er godt posisjonert for fremtiden med attraktive eiendommer og høy kompetanse i organisasjonen. Selvaag Eiendoms hovedfokus er løpende optimalisering av eiendoms-porteføljen gjennom målrettet eiendomsutvikling og porteføljerotasjon.