Selvaag Eiendom AS forvalter, utvikler og investerer i eiendommer og bysteder med et langsiktig perspektiv i Osloregionen.

Selskapets virksomhet bygger på Selvaag-familiens lange historie der kultur, bærekraft, innovasjon og nytenkning utgjør sentrale bærebjelker for virksomheten.

Selvaag Eiendom er miljøsertifisert som «Miljøfyrtårn», og arbeider systematisk for å redusere miljøbelastningen i både prosjekter og forvaltningseiendommer.

Rammebetingelsene for eiendomsbransjen har også i 2025 vært krevende, preget av geopolitisk usikkerhet samt vedvarende høye kapital- og byggekostnader.

I 2025 har selskapet fokusert på forvaltning og videreutvikling av eksisterende eiendomsportefølje, blant annet ved utleie og rehabilitering av Maridalsveien 323og utvikling av Dronningens gate 13 i kvadraturen i Oslo.

Selvaag Eiendom har høye ambisjoner om å være blant bransjens fremste innen leietakertilfredshet. I 2025 oppnådde vi tredjeplass i NEMEET-kundeindeks, med en score på 87, og befestet med dette vår posisjon blant de beste selskapene innenfor kundetilfredshet.

Selskapets leieinntekter ble redusert til 253 millioner kroner fra 266 millioner i 2024. Reduserte leieinntekter skyldes i hovedsak igangsettelse av prosjektet Dronningens gate 13. Økte administrative kostnader og rentekostnader bidro til at forvaltningsresultatet ble 40 millioner kroner mot 75 millioner i 2024.

Verdijustert egenkapital er på samme nivå som fjoråret og utgjør 3 431 millioner kroner.

Belåningsgraden var 38,5 prosent ved utgangen av 2025.

Selvaag Eiendom AS er et datterselskap av investerings-selskapet Selvaag AS som eies av Selvaag familien. Selskapets kjernevirksomhet er rettet mot næringseiendom innen kontor, logistikk, bygulv og parkering i Stor-Oslo.

Selvaag Eiendom konsern består, i tillegg til Selvaag Eiendom AS, av en rekke datterselskaper med samme virksomhet.

Selskapets hovedkontor ligger i Silurveien 2 i Oslo. Selvaag Eiendom hadde 23 ansatte ved utgangen av 2025.

Marked og utleie
Økonomisk ledighet var på 5,5 (9,5) prosent ved utgangen av 2025, hovedsakelig relatert til kontoreiendommen Maridalsveien 323 og Silurveien 2. Vektet gjenværende leietid (WAULT) i porteføljen var på 4,0 (3,5) år. Vektet gjenværende leietid har hatt en positiv utvikling gjennom 2025 som følge av økt utleie i Maridalsveien 323 og flere kontraktsforlengelser.

Bygulvet på Tjuvholmen hadde en omsetningsnedgang på 0,7 (2,8) prosent i hovedsak som følge av et krevende marked innen serveringsbransjen, mens bygulvet på Løren videreførte fjorårets sterke omsetningsvekst med 19,2 (20,2) prosent i 2025.

Selvaag Eiendom har valgt å stå for forvaltning og teknisk drift av egne eiendommer, som er en sentral del av selskapets verdiskapning. Selvaag Eiendom har høye ambisjoner om å være blant bransjens fremste innen leietakertilfredshet.

Prosjekter og transaksjoner
Det er i 2025 gjennomført flere leietakertilpasninger i forbindelse med utleie til nye leietakere i Maridalsveien 323 og for bygulvene på Løren og Tjuvholmen.

Selvaag Eiendom har også igangsatt rehabilitering av Dronningens gate 13. Eiendommen forventes ferdigstilt høsten 2027, og skal romme kontorer samt utadrettet virksomhet.

Det har ikke vært gjennomført transaksjoner av vesentlig art i 2025.

Bærekraft er en integrert del av selskapets virksomhet. Selvaag Eiendom er miljøsertifisert og arbeider kontinuerlig med å utvikle nye bærekraftige løsninger både for egen eiendomsportefølje og samfunnet. Selskapets bærekraftstrategi er nå en del av forretningsstrategien. Selskapet har inngått bærekraftslinkede lån med Handelsbanken og grønne låneavtaler med Sparebank 1 Sør-Norge og DNB. I 2025 har vi arbeidet systematisk videre med bærekraft, blant annet med nye energisertifiseringer, implementering av klimaoppfølgingsverktøy og etablering av diverse energibesparende tiltak på eiendommene.

Selskapet stiller krav til bærekraft i alle utviklingsprosjekter,og i prosjektet Dronningens gate 13 har selskapet ambisjoner om BREEAM-NOR Outstanding sertifisering.

Selskapets virksomhet påvirker det ytre miljøet direkte og indirekte. Selvaag Eiendom arbeider aktivt for å redusere miljøbelastningen både i våre prosjekter, og i løpende drift og forvaltning av våre eiendommer.

Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre miljø i løpet av året.

Det henvises til egen rapport om miljø og bærekraft som publiseres på selskapets hjemmesider, www.selvaageiendom.no, for mer detaljert informasjon om Selvaag Eiendom sin miljøpåvirkning og tiltak som er gjennomført og som planlegges iverksatt for å redusere miljøbelastningen fra virksomheten.

Selvaag Eiendom arbeider systematisk med å tilfredsstillekravene i åpenhetsloven og har inkludert dette i det løpendearbeidet med bærekraft. Selskapet har også i 2025 gjort aktsomhetsvurderinger for å sikre etterlevelse av kravene i åpenhetsloven. Redegjørelsen for 2025 er tilgjengelig på selskapets hjemmesider www.selvaageiendom.no under Corporate Governance.

Selvaag Eiendom arbeider for full likestilling uavhengig av kjønn, etnisitet, religion, legning eller andre forhold som ikke er knyttet til arbeidets art. Sykefraværet var 2,1 (5,8) prosent i 2025. Det har ikke vært alvorlige arbeidsuhell i løpet av året.

Av selskapets 23 ansatte er 12 kvinner. Styret består av tre menn og to kvinner. Daglig leder er kvinne. Selskapet har som policy at det ikke skal forekomme diskriminering i forhold til avlønning.

Det blir avholdt årlige medarbeidersamtaler med påføl-gende halvårlige oppfølgingssamtaler, hvor HMS er en del av samtalene. Arbeidsmiljøet betraktes som godt og måles årlig gjennom medarbeiderundersøkelsen «Great Place to Work». Det iverksettes løpende tiltak for ytterligere forbedringer.

Selvaag AS har tegnet ansvarsforsikring gjeldende for styremedlemmer og daglig leder i morselskapet og underliggende datterselskaper, herunder for Selvaag Eiendom AS med datterselskaper.

Forsikringen dekker det rettslige erstatningsansvaret som styremedlemmer og daglig leder kan pådra seg etter norsk rett, herunder økonomiske krav rettet mot valgte styremedlemmer, varamedlemmer og daglig leder, skade på tredjemanns person, ting eller formue og saksomkost-ninger. Forsikringen dekker eksempelvis ikke forsettlig påført tap, straffebøter eller tap som følge av bestikkelser eller korrupsjon.

Selvaag Eiendom forvalter store finansielle verdier og er eksponert for markedsrisiko, prosjektrisiko og finansiell risiko.

Selvaag Eiendom sikrer seg mot marked- og konjunktur-svingninger ved å ha en diversifisert portefølje vektet mot flere segmenter innen forvaltning samt prosjektutvikling.

Selskapet er eksponert for svingninger i økonomiske konjunkturer ved reforhandlinger og inngåelse av nye leiekontrakter. Eksisterende leiekontrakter er tidsbegrenset og reguleres i henhold til justering i konsumprisindeksen. Leieavtaler med handel- og serveringsbransjen er i hovedsak strukturert med en minimumsleie og omsetningsbasert leie. Ved utløpet av 2025 var vektet gjenværende leietid i porteføljen 4,0 år.

Selvaag Eiendom har en konservativ finansstrategi med moderat belåningsgrad og diversifiserte finansierings-kilder for å redusere risiko. Selskapet har et godt etablert forhold til flere finansinstitusjoner.

Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.

Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede.

Årsregnskapet for 2025 er utarbeidet i samsvar med dette.

Resultat og balanse
Netto leieinntekter fra eiendomsdrift var 190 millionerkroner i 2025, en reduksjon fra 211 millioner i 2024. Driftsresultatet endte på 85 (120) millioner kroner. Netto finanskostnad var 95 (88) millioner kroner. Årsresultatet før minoritetsinteresser i 2025 endte på -9 millioner, sammenliknet med 25 millioner i 2024.

Anleggsmidler utgjorde 4 548 (4 845) millioner kroner ved årsslutt i 2025. Konsernets totale rentebærende gjeld utgjorde ved årsslutt 47 (48) prosent av totalbalansen i konsernet.

Kontantstrøm
Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter i konsernet var på 32 millioner (57 millioner) i 2025. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var 216 millioner (-185 millioner)i 2025. I 2025 har det påløpt rehabiliterings- og prosjektkostnader i spesielt Maridalsveien 323, Dronningens gate 13 og på våre bygulv på Løren og Tjuvholmen.

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter endte på -235 millioner (102 millioner) i 2025. Ved årsslutt i 2025 hadde konsernet en likviditetsbeholdning på 92 millioner (79 millioner).

I 2025 hadde morselskapet Selvaag Eiendom AS et resultat etter skatt på -88,5 millioner (-75,8 millioner) i henhold til årsregnskapet avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Selvaag Eiendom AS: Av selskapets resultat etter skatt på -88,5 millioner avsettes 16,3 millioner til utbytte og 104,8 millioner overføres fra annen egenkapital.

Styret bekrefter at selskapet har forsvarlig egenkapital og likviditet etter utdeling av det foreslåtte utbyttet.

Selvaag Eiendom har en solid finansiell posisjon og spennende prosjekter. Vi forventer utfordringer i eien-domsmarkedet også i 2026 grunnet høye renter og generelt utfordrende rammebetingelser, men er godt posisjonert for fremtiden med attraktive eiendommer og høy kompetanse i organisasjonen. Selvaag Eiendoms hovedfokus er løpende optimalisering av eiendoms-porteføljen gjennom målrettet eiendomsutvikling og porteføljerotasjon.