Det handler om å gjøre gode valg i den situasjonen vi til enhver tid er i
Cecilie Martinsen, administrerende direktør i Selvaag Eiendom:
Som et selskap med lang historie vet vi at både verden, markeder og menneskelige behov endrer seg. Vi kan ikke gjøre så mye med uforutsigbare faktorer rundt oss, men vi kan likevel gjøre mye for å bidra til en positiv utvikling for selskapet, kundene våre og byen som helhet. For Selvaag Eiendom handler det til enhver tid om å gjøre gode valg. Utnytte mulighetene som finnes på en god måte. Handle når det trengs, og avvente når det er hensiktsmessig. Selv om markedet generelt i 2024 ikke kan karakteriseres som godt, klarer vi oss godt som selskap. En diversifisert portefølje, spennende prosjekter, dyktige ansatte og ikke minst gode relasjoner til kundene våre er noen av grunnene til det.
Bygulv som skaper liv
Løren har lenge vært et viktig satsingsområde for Selvaag Eiendom. Gjennom kjøp av flere næringsseksjoner langs bygulvene på Løren, er vi på god vei til å skape det bysentrumet vi ønsker for bydelen. Et godt bymiljø skapes av faktorer som har glede og nytte av hverandre. Velfungerende bygulv tiltrekker seg gode leietakere, som igjen bidrar til å skape et levende bymiljø for beboere og besøkende. For Selvaag Eiendom er det nettopp denne helheten som er viktig når vi utvikler prosjekter.
På Tjuvholmen skjer det også spennende ting langs bygulvene, med nye tilbud som vil gjøre området enda mer attraktivt. Fjoråret var krevende for mange i restaurant- og utelivsbransjen. Det har vi også merket blant våre leietakere, men ikke i så stor grad som vi har fryktet. Dyktige drivere i kombinasjon med gode lokasjoner gjør at vi ser lyst på utviklingen.
Bevaring av det historiske er like viktig som å bygge nytt
Prosjektet i Dronningens gate 13 har fått navnet Du Nord etter hotellet som åpnet dørene der i 1828. Hotellet var byens beste, og et samlingspunkt for et bredt spekter av byens borgere. Vår ambisjon med prosjektet er intet mindre. Med kontorer, næringslokaler og boliger midt i Oslos historiske sentrum vil Du Nord bidra til et yrende byliv med rom for alle. Arbeidet med rehabiliteringen krever ressurser og kunnskap, som Selvaag Eiendom besitter i kraft av vår lange erfaring. Vi gleder oss til å vise frem resultatet.
I usikre tider må vi kompensere med dialog og forståelse
En undersøkelse fra fjoråret viser at vi scorer høyt på kundetilfredshet. Dette er svært viktig for oss. Derfor er det gledelig å se at gode relasjoner kan skapes og styrkes også i usikre tider. Når nye tider bringer med seg nye utfordringer, blir behovet for dialog større. For alle. Med felles kunnskap og forståelse blir veien til løsning kortere. At kundene har tillit til oss i usikre tider, er nok en bekreftelse på at vi har medarbeidere som hver dag gjør en fantastisk innsats.
Vi står støtt i en uforutsigbar verden
Den geopolitiske usikkerheten som vi alle håpet ville reduseres i 2024 har dessverre fortsatt. Det unormale har på mange måter vært normalen i en periode. Inflasjon, økte renter og kostnader skaper uforutsigbarhet for både virksomheter og folk flest. Når det er sagt vet vi at verden rundt oss alltid har endret seg. Det er vi forberedt på, og selv om 2024 ble et år med lavere aktivitet enn normalt, har vi brukt tiden godt på både nye prosjekter og forvaltning av eksisterende portefølje.
En historisk eiendom i hjertet av Kvadraturen
Dronningens gate/fremtidens Du Nord i Kvadraturen går nå inn i en aktiv byggeperiode. Dette er et viktig og spennende prosjekt for oss på mange måter. En historisk eiendom midt i byen, som har vært litt bortgjemt og skjult i hundre år. Her kommer det fleksible og unike kontorlokaler, mulighet for utadrettet virksomhet og etter hvert boliger. Prosjektet skal utvikles gjennom rehabilitering, oppgradering og tilføring av nye volumer som ivaretar eksisterende bygninger. Et grønt bysted som blir åpent for alle, med planlagt innflytting for leietakere i 1. kvartal 2027.
Livet på Løren
Selvaag Eiendom har lenge vært pådriver for utviklingen på Løren, en raskt voksende bydel med kort avstand til sentrum. I 2024 fortsatte vi utviklingen av området som i dag er et levende bymiljø med grønne lunger og et rikt service- og kulturtilbud. Med kjøp av næringsseksjonene i Peter Møllers vei 2, Peter Møllers vei 37 og Gregers Kvartalet har vi også tatt et sterkere grep om bygulvene, til glede for både virksomheter og beboere.
Kraften i kunnskap
Menneskene i Selvaag Eiendom har alltid vært vår styrke. I urolige tider spiller erfaringen, kunnskapen og nytenkingen som vi besitter en enda viktigere rolle. I 2024 kunne vi ønske to nye styremedlemmer velkommen. Mari Helen Gulsvik, som til daglig eier Advokatfirmaet Property Law AS – og Nina Hage, Executive Vice President i Bulk Industrial Real Estate. Med deres bakgrunn og brede erfaring fra eiendomsbransjen, vil de spille en viktig rolle i den videre utviklingen av Selvaag Eiendom. Sammen med resten av styret ser jeg frem til å jobbe tett med Nina og Mari Helen fremover.
Vår eiendomsportefølje 2024
Tjuvholmen
13353m2
Areal
Løren
17428m2
Areal
Silurveien 2
21579m2
Areal
Du Nord
15123m2
Areal
Maridalsveien 323
16344m2
Areal
Strandveien 12
3560m2
Areal
Fjellboveien 7
14899m2
Areal
Fjellboveien 13
11326m2
Areal
Kjeller Vest 7
7523m2
Areal
Parkering
94000m2
Areal
Styrets beretning
Selvaag Eiendom investerer i, utvikler, leier ut og drifter eiendommer med et langsiktig perspektiv i Osloregionen. I 2024 har vi fokusert på forvaltning og videreutvikling av eksisterende portefølje. En ny reguleringsplan for Dronningens gate 13 i Oslo ble vedtatt, og transformeringen av Kvadraturens største kvartal til et åpent bysted med tilgjengeliggjøring av passasjer, og med en blanding av kontor, handel og boliger, startet høsten 2024.
Eiendomsbransjen har vært krevende i 2024, noe som også har påvirket Selvaag Eiendom. Leieinntektene økte til 266 millioner kroner fra 253 millioner i 2023. Økte administrative kostnader og rentekostnader bidro til at forvaltningsresultatet ble 75 millioner kroner i 2024 mot 78 millioner i 2023. Verdijustert egenkapital er påvirket av nedgang i eiendomsverdier og utgjør 3 437 millioner kroner. Belåningsgraden var 41,1 prosent ved utgangen av 2024.
Vår virksomhet er basert på Selvaags historie og kultur, og med dette er miljø, bærekraft, innovasjon og nytenkning bærebjelkene for vårt virke. Selvaag Eiendom er miljøsertifisert i henhold til sertifiseringssystemet «Miljøfyrtårn».
Dette er Selvaag Eiendom
Selvaag Eiendom AS er et datterselskap av Selvaag AS som eies av Selvaag-familien. Virksomheten er konsentrert om næringseiendom beliggende ved kommunikasjonsknutepunkter i Oslo-området. Selvaag Eiendom konsern består i tillegg til Selvaag Eiendom AS av en rekke datterselskaper med samme virksomhet.
Selskapets hovedkontor ligger i Silurveien 2 i Oslo. Selvaag Eiendom hadde 22 ansatte ved utgangen av 2024.
Virksomheten i 2024
Marked og utleie
Økonomisk ledighet var på 9,5 (9,2) prosent ved utgangen av 2024, hovedsakelig relatert til Maridalsveien 323, Silurveien 2 og våre bygulv. Vektet gjenværende løpetid (WAULT) i Selvaag Eiendom sin portefølje er på 3,5 (3,9) år. WAULT-en er i hovedsak positivt påvirket av at Dronningens gate 13 gikk over i prosjekt ved årsslutt. Bygulvet på Tjuvholmen hadde en omsetningsnedgang på 2,8 (2,2) prosent, mens Løren opplevde omsetningsvekst på 20,2 (-6,1) prosent. Selskapet har høye ambisjoner for leietakertilfredshet, og oppnådde 86 poeng i NEMEET kundeindeks i 2024. I 2025 vil vi fortsette å arbeide videre med konkrete tiltak for å ytterligere øke kundetilfredsheten og befeste ønsket posisjon som en av de bransjeledende.
Prosjekter og transaksjoner
I 2024 har vi fokusert på eksisterende portefølje og utvidet Lørensatsningen med kjøp av noen forretningslokaler i sentrum av Løren.
Vi har også gjennomført leietakertilpasninger i våre bygulv og for nye leietakere i Maridalsveien 323, samt detaljprosjektering av Dronningens gate 13. Prosjektets første fase forventes ferdigstilt i slutten av 2026, og eiendommen skal romme kontorer i tillegg til aktiviserende funksjoner og passasjer. Langsiktig plan er at eiendommen skal tilføres boliger ved nennsom tilføring av nye volumer tilpasset eksisterende bygninger.
Miljø, bærekraft og samfunnsansvar
Bærekraft er en integrert del av vår virksomhet. Vi er miljøsertifisert og arbeider med nye kriterier for eiendomsbransjen. Vår bærekraftstrategi er nå en del av forretningsstrategien, og vi har inngått bærekraftlinkede lån med Handelsbanken.
Konsernets virksomhet påvirker det ytre miljøet direkte og indirekte. Vi arbeider aktivt for å redusere miljøbelastningen både i våre prosjekter og i løpende drift og forvaltning av våre eiendommer.
I 2024 har det blitt arbeidet systematisk med å innføre og tilpasse vår utøvelse av bærekraft og tilhørende rapportering til Bærekraftsdirektivet (CSRD). Vi har i 2024 etablert solcelleanlegg med en produksjonskapasitet på 155 000 kwh på en av våre eiendommer. Konsernet vil i årene som kommer etablere flere solcelleanlegg på de av våre eiendommer som er egnet for den typen installasjon.
Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre miljøet i løpet av året.
Det henvises til egen rapport om miljø og bærekraft som publiseres på våre hjemmesider, www.selvaageiendom.no.
Selvaag Eiendom arbeider systematisk med å tilfredsstillekravene i åpenhetsloven, og har inkludert dette i det løpende arbeidet med bærekraft. Vi har også i 2024 gjort aktsomhetsvurderinger for å sikre etterlevelse av kravene i åpenhetsloven. Redegjørelsen for 2024 er tilgjengelig på våre hjemmesider, www.selvaageiendom.no, under Corporate Governance.
Likestilling og HMS
Selvaag Eiendom arbeider for full likestilling uavhengig av kjønn, etnisitet, religion, legning eller andre forhold som ikke er knyttet til arbeidets art. Av selskapets 22 ansatte er 11 kvinner. Styret består av tre menn og to kvinner. Daglig leder er kvinne. Selskapet har som policy at det ikke skal forekomme diskriminering i forhold til avlønning.
Sykefraværet var 5,8 (1,6) prosent i 2024, påvirket av to langtidssykefravær. Det har ikke vært alvorlige arbeidsuhell i løpet av året.
Det blir avholdt årlige medarbeidersamtaler med påfølgende halvårlige oppfølgingssamtaler, hvor HMS er en del av samtalene. Arbeidsmiljøet betraktes som godt og måles årlig gjennom «Great Place to Work».
Ansvarsforsikring
Selvaag AS har tegnet ansvarsforsikring gjeldende for styremedlemmer og daglig leder i morselskapet og underliggende datterselskaper, herunder for Selvaag Eiendom AS med datterselskaper.
Forsikringen dekker det rettslige erstatningsansvaret som styremedlemmer og daglig leder kan pådra seg etter norsk rett, herunder økonomiske krav rettet mot valgte styremedlemmer, varamedlemmer og daglig leder, skade på tredjemanns person, ting eller formue og saksomkostninger. Forsikringen dekker eksempelvis ikke forsettlig påført tap, straffebøter eller tap som følge av bestikkelser eller korrupsjon.
Risiko og risikohåndtering
Vi forvalter store finansielle verdier og er eksponert for markeds-, prosjekt- og finansiell risiko. Vi har en konservativ finansstrategi med moderat belåningsgrad og diversifiserte finansieringskilder for å redusere risiko.
Redegjørelse for årsregnskapet
Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Årsregnskapet for 2024 er utarbeidet i samsvar med dette.
Resultat og balanse
Netto leieinntekter fra eiendomsdrift var 211 millioner kroner i 2024, en økning fra 193 millioner i 2023. Driftsresultatet endte på 120 millioner kroner. Netto finanskostnad var 88 millioner kroner. Årsresultatet før minoritetsinteresser i 2024 endte på 25 millioner, sammenliknet med 33 millioner i 2023.
Anleggsmidler utgjorde 4 845 millioner kroner ved årsslutt i 2024. Konsernets totale rentebærende gjeld utgjorde 48 (46) prosent av totalbalansen i konsernet ved årsslutt i 2024.
Kontantstrøm
Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter i konsernet var på 57 millioner (64 millioner) i 2024. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var -159 millioner (-75 millioner) i 2024.
I 2024 har det påløpt rehabiliterings- og prosjektkostnaderspesielt knyttet til Maridalsveien 323, Dronningens gate 13og våre bygulv på Løren og Tjuvholmen. Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter endte på 76 millioner (-2 millioner) i 2024. Ved årsslutt i 2024 hadde konsernet en likviditetsbeholdning på 79 millioner (105 millioner).
Morselskapets årsresultat og disponeringer
I 2024 hadde morselskapet Selvaag Eiendom AS et resultat etter skatt på -75,8 millioner (-59,2 millioner) i henhold til årsregnskapet avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.
Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Selvaag Eiendom AS: Av selskapets resultat etter skatt på -75,8 millioner avsettes 1,4 millioner til utbytte og 77,2 millioner overføres fra annen egenkapital.
Styret bekrefter at selskapet har forsvarlig egenkapital og likviditet etter utdeling av det foreslåtte utbyttet.
Fremtidsutsikter
Selvaag Eiendom har en solid finansiell posisjon og spennende prosjekter. Vi forventer utfordringer i eiendomsmarkedet i 2025 grunnet høye renter, men er godt posisjonert for fremtiden med attraktive eiendommerog høy kompetanse i organisasjonen. Etterspørselen ettersentrale kontorfasiliteter vil trolig holde seg sterk, da detgenerelt tilføres lite kontorarealer sentralt i Oslo. Økt geopolitisk uro og makroøkonomisk usikkerhet vil også påvirke eiendomsmarkedet i 2025.
Styret i Selvaag Eiendom mener at selskapet er godt posisjonert for fremtiden takket være gode og attraktiveeiendommer, flere eiendommer med interessante utviklingsmuligheter, høy kompetanse i organisasjonen og en god økonomisk posisjon.