Selvaag Eiendom investerer i, utvikler, leier ut og drifter eiendommer med et tydelig bærekraftig perspektiv i Oslo regionen. Selv om også 2021 har vært preget av Covid-19, har selskapet fortsatt sin positive utvikling med å rendyrke sitt strategiske fokus og tilrettelegge for en økt kontantstrøm gjennom å utvikle og styrke forvaltningen av bygulv, logistikk og kontor. I 2021 har vi solgt vår 49 prosent eierandel i Union Eiendomsutvikling, kjøpt en kontorseksjon på Tjuvholmen og rigget selskapet for ytterligere kjøp og salg i 2022. Selvaag Eiendom oppnådde i 2021 et årsresultat på 502 millioner (42 millioner), der økningen fra 2020 skyldes salg av vår andel av aksjene i Union Eiendomsutvikling AS. Den pågående Covid-19 pandemien har også i 2021 påvirket konsernets resultater negativt, i all hovedsak på grunn av reduserte leieinntekter innen servering. Videre har ledighet gjennom deler av 2021 i tre av våre eiendommer også påvirket resultatene. Imidlertid ble to av eiendommene, Strandveien 12 og Fjellboveien 7, fullt utleid i løpet av 2021 med tilhørende positiv effekt fra henholdsvis januar og februar i 2022. I Maridalsveien 323 har vi fremdeles ledighet, men dette er en attraktiv eiendom som forventes utleid i løpet av 2022. Verdijustert egenkapital ved utgangen av året var 3 996 millioner (3 812 millioner). Konsernet hadde en belåningsgrad på 35,7 prosent ved utgangen av 2021. Selvaag Eiendom vil gjennom kontinuerlig leietakerfokus, rasjonell kostnadsstruktur, utvikling av eksisterende portefølje og nye eiendomskjøp fortsette å forbedre resultatet, styrke balansen og skape en bedre og mer robust kontantstrøm fra løpende eiendomsdrift.
Vår virksomhet er basert på Selvaags historie og kultur, og med dette er miljø, bærekraft, innovasjon og nytenkning bærebjelkene for vårt virke. Selvaag Eiendom er miljøsertifisert i henhold til sertifiseringssystemet «Miljøfyrtårn». Selvaag Eiendom har igjen oppnådd gode resultater på kundetilfredshet. Selskapet ble for femte år på rad sertifisert i medarbeiderundersøkelsen Great Place to Work.
Dette er Selvaag Eiendom
Selvaag Eiendom AS er et heleid datterselskap av Selvaag AS som eies 100 prosent av Selvaag-familien. Virksomheten er konsentrert om næringseiendom beliggende ved kommunikasjonsknutepunkter i Oslo-området. Selvaag Eiendom konsern består i tillegg til Selvaag Eiendom AS av en rekke datterselskaper med samme virksomhet.
Selskapets hovedkontor ligger i Silurveien 2 i Oslo. Selvaag Eiendom hadde 22 ansatte ved utgangen av 2021.
Virksomheten i 2021
Marked og utleie
Økonomisk ledighet er på 11,8 (1,45) prosent ved utgangen av 2021 etter at den midtveis i 2021 var høyere på grunn av ledighet i tre av våre eiendommer. Økonomisk ledighet ved utgangen av 2021 er i all vesentlighet relatert til Maridalsveien 323. Vektet gjenværende løpetid (WAULT) i Selvaag Eiendom sin portefølje er på 4,8 år (4,1 år). WAULT er positivt påvirket av mange kontraktsforlengelser og flere nysigneringer i 2021.
Covid-19 pandemien har i 2021, som i 2020, resultert i lavere leieinntekter fra leietakere på våre bygulv, og da spesielt på Tjuvholmen. Selskapet har hatt tett dialog med våre leietakere gjennom året for å finne gode og konstruktive løsninger i den utfordrende situasjonen.
Bygulvene Tjuvholmen og Løren er høyt prioriterte områder for selskapet, og vi fortsetter vår satsning innen dette segmentet. Tjuvholmen er en meget attraktiv destinasjon i Oslo, og denne posisjonen skal forsterkers og videreutvikles i årene fremover. Ny strategi for området er utviklet og skal realiseres iht. ambisjoner og målsetninger. Løren bygulv øker stadig sin attraktivitet som et lokalt sentrum for omkringliggende nabolag og fra en omsetningsvekst på 14,6 prosent i fjor, økte omsetningen ytterligere med 16,2 prosent blant våre leietakere i 2021.
Selskapet har i 2021 målrettet effektivisert driften av eiendommene, og arbeider organisatorisk og strukturelt med konkrete aktiviteter for å få ned kostnadsnivået ytterligere pr. eiendom. Miljø og energieffektiviserende tiltak er en sentral faktor i dette arbeidet.
Selskapet har meget høye ambisjoner for økt leietakertilfredshet. På tross av nok et utfordrende år for flere av våre leietakere økte selskapet leietakertilfredsheten i Norsk Leietakerindeks i 2021. Det viser at vår tette og kontinuerlige oppfølging av våre leietakere i denne perioden har blitt positivt mottatt. I 2022 vil vi iverksette konkrete tiltak for å ytterligere øke kundetilfredsheten og befeste ønsket posisjon som bransjeledende.
Transaksjoner
Vi er selektive iht. strategi og ambisjoner om verdiutvikling og avkastning. I 2021 har vi solgt vår 49 prosent eierandel i Union Eiendomsutvikling og kjøpt en liten seksjon på Tjuvholmen. Ved utgangen av 2021 fikk vi budaksept på salg av Tingstuveien 31 på Skøyen, der salget blir gjennomført i første kvartal 2022. Selskapet er nå rigget for ytterligere kjøp og salg i 2022.
Prosjekter
Selskapet prioriterer gode og bærekraftige løsninger med lang levetid i våre prosjekter. I 2021 har vi i all hovedsak gjennomført prosjekter på bygulvene, samt reguleringsarbeid på eksisterende eiendommer under utvikling.
Konsernet er i god prosess med reguleringsarbeid for oppføring av et nybygg i Maridalsveien 319. Dette har tatt lenger tid enn forventet på grunn av forlenget behandlingstid i PBE, men vi forventer at eiendommen blir ferdig regulert i løpet av 2022. På Fjellhamarveien 44c pågår reguleringsarbeid for å få oppført mellom 100-150 boliger. Selvaag Eiendom kommer ikke til å utvikle eiendommen selv og er i god dialog med en potensiell kjøper. En eventuell salgsprosess blir imidlertid ikke endelig gjennomført før regulering foreligger. I Dronningens Gate 13 har vi foretatt mulighetsstudier, grunnundersøkelser og kvartalsplanlegging for å utvikle eiendommen videre.
I første kvartal 2022 vil reguleringsarbeidet igangsettes.
Markedsutsikter
Utleiemarkedet
Markedet for utleie av næringseiendom har også i 2021 vært godt til tross for pandemien. Signeringsvolumet i Oslo og omegn i 2021 var på 761 540 kvm, som er det høyeste nivået vi har sett siden 2012. Kontorledigheten i samme område økte til ca. 6,7 prosent i starten av året for deretter å reduseres til om lag 6 prosent i slutten av 2021. Kontorledigheten trekkes negativt opp av stor ledighet på Bryn og Økern/Løren, selv om dette området har hatt en positiv utvikling i 2021. I CBD-områdene i Oslo er ledigheten på ca. 4 prosent. På Lysaker har kontormarkedet vært sterkt i 2021 etter flere svake år og ledigheten er redusert fra over 7 prosent ved utgangen av fjoråret til om lag 3 prosent ved utgangen av 2021.
Etter negativ utvikling i sysselsettingen i 2020, har arbeidsledigheten sunket betraktelig i siste halvår 2021 og var ved utgangen av oktober 2021 på om lag 2,8 prosent i Oslo. Byggeaktiviteten i Oslo har vært lav i 2021 med ca. 98 600 kvadratmeter mot et gjennomsnitt på årlig ca. 140 000 kvm de siste 20 årene. I 2022 er det foreløpig kun bekreftet 18 500 nye kvadratmeter oppført, som i så fall er rekordlavt.
Kontorprisene (geografisk vektet) har økt med cirka 5 prosent det siste året og er i en moderat stigende trend (jfr. Cushman&Wakefield). Også Lysaker og Nydalen har hatt en positiv utvikling i leieprisene de siste 12 månedene. Kombinasjonen av lav byggeaktivitet og økt sysselsetting bidrar til at vi tror at kontorledigheten skal ytterligere ned i 2022 og at leieprisene generelt vil øke i Osloområdet.
Utleiemarkedet for bygulv har også i 2021 vært krevende, selv om vi registrerer mer optimisme enn i fjor. Utleiemarkedet er fremdeles noe preget av pandemien, men vi tror det vil normalisere seg i 2022. Vi så en forsmak på positiv utvikling og gjenoppbygging, da samfunnet åpnet for fullt igjen et par måneder på ettersommeren 2021.
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsmarkedet i 2021 har vært rekordsterkt. Det ble i 2021 omsatt 420 eiendommer i Norge for til sammen 165 milliarder. Av disse transaksjonene var syndikatørene involvert i hele 229 transaksjoner for til sammen om lag 70 milliarder på kjøps- eller salgssiden. Transaksjonsmarkedet har vært drevet av historisk lave renter og kjøpelystne investorer. Spesielt lager/logistikk og kontormarkedet har hatt medvind også i 2021 med betydelig konkurranse om de beste objektene og tilhørende lave direkteavkastningskrav. Bygulv og handelssegmentet har imidlertid hatt en noe lavere transaksjonsaktivitet, naturlig nok drevet av usikkerhetene knyttet til pandemien, men også i disse segmentene ser vi økt aktivitet. Yieldnivået har gått ytterligere ned i 2021, spesielt for sentrale eiendommer og i logistikksegmentet. Selv om både korte og lange renter er på vei oppover forventes det at yieldnivået vil være relativt flatt i 2022.
Miljø og samfunnsansvar
I 2018 etablerte konsernet en miljøstrategi. I 2021 har vi arbeidet videre med å konkretisere miljømål og den posisjonen selskapet skal ta, samt løfte denne strategien til en bærekraftstrategi for Selvaag Eiendom. Ambisjonen er uttrykt på følgende måte: «Bærekraftig utvikling er å mestre balansen mellom å møte sine egne behov uten å risikere fremtidige generasjoners mulighet til å gjøre det samme». Målsetningen er at vi skal redusere forbruk av naturressurser og miljøgifter til det minimale uten at det går på bekostning av eiendommenes muligheter til å tilpasse seg fremtidige behov og bærekraft.
Vi er miljøsertifisert i henhold til sertifiseringssystemet «Miljøfyrtårn» for alle eiendommer der vi eier hele bygget. I 2021 har vi utviklet en tydeligere og mer helhetlig strategi. Vi går fra miljøstrategi til bærekraftstrategi. Med EU Taksonomien blir også finans nå en viktigere del av miljøarbeidet, og vi ser at bransjen i større grad må bygge kompetanse og realisere verdier på tvers av fagområder for at bærekraft skal få en optimal effekt inn i porteføljene. Beslutninger basert på kunnskap og fakta blir essensielt i årene som kommer. I vårt utviklingsarbeid med Dronningens Gate 13, er vi også så heldige å være pilot for etablering av Breeam 2022, en oppdatering av Breeam 2016, som nå skal lanseres for å kunne møte sertifiseringskravene innen EU Taksonomi. Dette er en viktig ambisjon for Dronningens Gate 13 for å sikre langsiktig bærekraft for eiendommen.
I året som har gått har vi hatt fokus på videreutvikling og tilrettelegging av selskapets datavarehus og BI-verktøy (Business Intelligence-verktøy), «Intrava», fra å kun inkludere økonomi til å inkludere miljø og mennesker. Vi utvikler «Intrava» til å bli et verktøy som kan samle inn, systematisere og presentere alle dimensjoner og kombinasjoner av data selskapet har. For å lykkes med dette må våre fagsystemer kunne dele data via API og enkelte systemer må følgelig byttes ut. Vi har som en del av strategien byttet verktøy for energi, vann og avfall. Videre er Telia blitt en samarbeidspartner på telling av mennesker som besøker båre bygulv. Dette gir oss innsikt i hvor og når våre bygulv brukes.
Dette skal kombineres med parkeringsdata, værdata og omsetningstall for å gi bedre og mer presise analyser.
Kartlegging og optimalisering av energiforbruket er en kontinuerlig oppgave. I 2021 åpnet kontorene igjen etter de to første bølgende av pandemien. Vi har fokus på trivsel med godt inneklima og renhold for at våre leietakere skal ha en komfortabel og trygg arbeidsplass. Vi har lagt planer for energitiltak i eksisterende bygninger slik at energiforbruket reduseres. Vi har gjennom økt bruk av sensorikk fått bedre og mer presis varme- og ventilasjonsstyring på våre eiendommer som igjen bidrar til redusert energiforbruk. Videre er det også igangsatt arbeid på konkrete målerstrukturer for å få bedre kontroll på vann, avfall og strømforbruk.
Vi har iverksatt flere tiltak for å sikre en gradvis og stabil reduksjon av energiforbruk i vår portefølje, men i første omgang gjennomføres tiltakene der vi ser at vi kan oppnå størst besparelse og verdi. Nye SD anlegg («Sentral Drifts- overvåkingsanlegg») og piloter for AI verktøy («Kunstig Intelligens») for SD anlegg er følgelig etablert for flere av våre eiendommer i 2021, og vil videreføres for øvrige eiendommer i 2022. Vi kan også nevne nye varmepumper i Fjellboveien 7. Med høyere energipriser har dette bidratt positivt.
Solenergi er en teknologi som både blir rimeligere og kvalitetsmessig bedre for hvert år. Det fører nå til flere lønnsomme solenergiprosjekter med tilhørende avkastningskrav generelt i bransjen. Takflatene på våre eiendommer vurderes nå for mulig etablering av solenergiløsninger i 2022/23. 2021 var starten på en prisøkning innen energi man aldri har sett tidligere. Det er vanskelig å vurdere hvor lenge dette vedvarer, men vår strategi på kraftkjøp bør revurderes når markedet stabiliserer seg igjen på normale nivåer.
På flere av våre eiendommer har vi tilrettelagt for fossilfri ferdsel gjennom installering av el-bil ladere. I 2021 har vi satt inn nye ladeanlegg på tre lokasjoner. Fra og med 2022 er målsettingen at alle nye firmabiler skal være elektriske.
I 2021 var gjennomsnittlig energiforbruk i vår eiendomsportefølje 147 kWh (142 kWh) per kvadratmeter, en økning på 3,5 prosent siden 2020. Økningen skyldes i hovedsak økt bruk av eiendommene og at vi i 2021 generelt har hatt normal drift i byggene selv om det har vært lengre perioder med hjemmekontor for flere av våre leietakere. Energiforbruk per segment er som følger: kontor 140 (136) KWh, logistikk 93 (91) KWh og bygulv 309 (295) KWh.
Våre nybygg og rehabiliterte bygg skal sertifiseres i henhold til «BREEAM NOR med minimum «BREEAM Very Good». Det er en målsetning å sertifisere våre eksisterende bygg iht. «BREEAM-in-use».
Konsernet har fokus på kildesortering og avfallshåndtering og har en målsetning om sorteringsgrad på 70 prosent innen utgangen av 2022. Selskapet oppnådde en sorteringsgrad på 70 (58) prosent i 2021. Arbeidet med å tilrettelegge for økt grad av kildesortering på konsernets eiendommer fortsetter. I 2022 skal selskapet utarbeide en mal for sortering og utstyr for leietakere i samarbeid med Enviropac og Franzefoss.
Vannforbruket i porteføljen var på 16 262 (13375) kubikkmeter vann i 2021. Vannforbruket har steget med økt aktivitet i eiendommene. Vi forventer ytterlige økninger i 2022 så fremt det ikke kommer en ny bølge i pandemien.
Innkjøpte varer og tjenester skal være miljøvennlige, og våre leverandører med vesentlig miljøbelastning skal være miljøsertifiserte eller sertifiseres innen to år. Av dagens 40 største leverandører er 20 miljøsertifisert. Rutinene for innkjøp utvikles kontinuerlig. Første rammeavtale for klimainstallasjoner med strenge krav til miljø, arbeidsforhold og kvalitet sendes ut på anbud i første kvartal 2022.
Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre miljø i løpet av året.
Likestilling og HMS
Selvaag Eiendom har som mål å være en arbeidsplass der det råder full likestilling uavhengig av kjønn, etnisitet, religion, legning eller andre forhold som ikke er knyttet til arbeidets art. Konsernet arbeider for at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling i saker som for eksempel lønn, avansement og rekruttering. Selvaag Eiendom har ikke iverksatt særskilte tiltak for å fremme formålet i diskrimineringsloven og i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. Det anses per i dag heller ikke nødvendig.
Av selskapets 22 ansatte er 9 kvinner. Styret består av fem menn. Daglig leder er kvinne. Selskapet har som policy at det ikke skal forekomme diskriminering i forhold til avlønning.
Det blir avholdt årlige medarbeidersamtaler med påfølgende halvårlige oppfølgingssamtaler, hvor HMS er en del av samtalene. Arbeidsmiljøet betraktes som godt, og det iverksettes løpende tiltak for ytterligere forbedringer.
Sykefraværet i Selvaag Eiendom AS var 1,2 prosent i 2021 mot 1,5 prosent i 2020.
Det har i løpet av året ikke forekommet eller blitt rapportert alvorlige arbeidsuhell eller ulykker som har resultert i personskader eller store materielle skader.
Ansvarsforsikring
Selvaag AS har tegnet ansvarsforsikring gjeldende for styremedlemmer og daglig leder i morselskapet og underliggende datterselskaper, herunder for Selvaag Eiendom AS med datterselskaper.
Forsikringen dekker det rettslige erstatningsansvaret som styremedlemmer og daglig leder kan pådra seg etter norsk rett, herunder økonomiske krav rettet mot valgte styremedlemmer, varamedlemmer og daglig leder, skade på tredjemanns person, ting eller formue og saksomkostninger. Forsikringen dekker eksempelvis ikke forsettlig påført tap, straffebøter eller tap som følge av bestikkelser eller korrupsjon.
Risiko og risikohåndtering
Gjennom sin virksomhet forvalter Selvaag Eiendom store finansielle verdier som er eksponert mot betydelige risikofaktorer, som for eksempel markedsrisiko, risiko i utviklingsprosjekter, finansiell risiko og operasjonell risiko. Styringsmodellen er basert på en hensiktsmessig delegering av resultatansvar, tydelig definerte rammebetingelser og intern kontroll.
Overordnede mål er etablert og videreforedles gjennom løpende oppdatering av selskapets strategi. Med basis i strategien, verdigrunnlaget og de etiske retningslinjene er det etablert en overordnet styringsinstruks med angivelse av fullmakter for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen.
Administrasjonen utarbeider kvartalsvis finansiell rapportering som gjennomgås av revisjonsutvalget og styret. I tillegg rapporteres kvartalsvis finansparametere definert i konsernets finansstrategi.
Finansiell- og likviditetsrisiko
Selvaag Eiendom AS er eksponert for finansiell risiko på ulike områder, spesielt knyttet til endring i verdijustert egenkapital forårsaket av verdiendringer i eiendomsporteføljen og likviditetsrisikoen dette kan medføre i forbindelse med refinansiering av selskapets gjeld. Likviditets og refinansieringsrisiko reduseres ved å inngå låneavtaler med en diversifisert forfallstruktur, og ved å benytte flere bankforbindelser. Konsernet har minimal valutarisiko.
Konsernet har en konservativ finansstrategi med en moderat belåningsgrad, som sikrer finansiell fleksibilitet gjennom en konjunktursyklus. I den forbindelse har Selvaag Eiendom en målsetting om en belåningsgrad (Loan to Value) som ikke skal overskride 50 prosent over tid. Konsernets belåningsgrad per 31. desember 2021 var på 35,2 prosent mot 37,5 prosent ved utgangen av 2020. Selskapet diversifiserer finansieringskilder og forfallsstruktur for å redusere refinansieringsrisiko.
Endringer i rentenivå vil påvirke konsernets kontantstrøm. Konsernet reduserer risiko ved aktiv bruk av ulike rentesikringsinstrumenter med spredning i løpetid. Målsetningen om en stabil utvikling i kontantstrøm tilsier en forholdsvis høy grad av rentesikring, der rentesikringsgraden skal utgjøre 30-70 prosent av konsernets rentebærende gjeld. Rentesikringsgraden ved utløpet av 2021 er på 50 prosent (50 prosent), med en gjenstående løpetid for rentesikringene på 5,2 år (2,5 år). Sikringer med fremtidig oppstart er da ikke inkludert, og gitt at dagens gjeldsnivå opprettholdes vil rentesikringsgraden ved årsslutt opprettholdes frem til 2030. Selskapets nivå på sikringene følges løpende opp av styret gjennom administrasjonens kvartalsvise rapportering av finansparametere i henhold til selskapets finansstrategi.
Markedsrisiko
Selvaag Eiendom AS er eksponert for endringer i leiepriser, omsetningsbasert leie og ledighet i eiendomsporteføljen. Selskapets leiekontrakter blir årlig KPI justert, slik at leien justeres i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen (KPI). I 2021 har konsernet blitt påvirket av frafall i leieinntekter på våre bygulv som en direkte konsekvens av pandemien, men konsernet har en robust og diversifisert inntektsstruktur fra leietakere innen handel, restauranter, kontor og logistikk/lager, hvilket bidrar til å redusere sårbarheten. Vi opplever også en diversifisering av risiko på Bygulvene, da det demografiske grunnlaget, samt oppbygging av leietakere og drivere er ulikt. Dette gjør at Løren til en viss grad oppveier noe av tapet vi har opplevd på Tjuvholmen.
Kredittrisiko
Risikoen for tap på fordringer har historisk vært lav, ettersom Selvaag Eiendom har mange ulike leietakere og ingen dominerende kunde. I 2021 har imidlertid selskapet som følge av pandemien hatt større tapsavsetninger enn tidligere år, og da i all hovedsak på våre bygulv. I første halvår 2022 er det risiko for at konsernet blir påført ytterligere noe leiebortfall som følge av pandemien, men utrulling av vaksinering forventes å bidra til normalisering av samfunnet utover i 2022 og derav bedre rammebetingelser for våre bygulv igjen.
Konsernet kontrollerer kredittrating og kreditthistorie til nye leietakere og har etablert gode rutiner for å følge opp utestående kundefordringer.
Prosjektrisiko
Konsernet er eksponert for prosjektrisiko i forbindelse med oppføring og rehabilitering av eiendom. Konsernet tar hensyn til denne typen risiko i investeringsanalysen før beslutning om oppstart av et prosjekt, samt gjennom løpende oppfølging av risiko i prosjektperioden. Det gjøres et risikopåslag i avkastningskravet knyttet til blant annet utvikling i prosjektkostnader i byggeperioden, forsinkelser og kontraktsforhold. Ved investeringsbeslutninger tas det videre hensyn til markedsmessig risiko ved fastsettelse av kontantstrøm og avkastningskrav. Ved utgangen av 2021 har konsernet ingen større pågående byggeprosjekt, men en større rehabilitering av Maridalsveien 323 og muligens oppstart av et nybygg i Maridalsveien 319-321 i 2022.
Redegjørelse for årsregnskapet
Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Årsregnskapet for 2021 er utarbeidet i samsvar med dette.
Resultatregnskap
Netto leieinntekter fra eiendomsdrift (NOI) i konsernet for 2021 ble 180 millioner sammenliknet med 179 millioner i 2020. Leieinntektene utgjør 229 millioner i 2021, en økning med 9 millioner fra 220 millioner i 2020, og andre eiendomsrelaterte driftskostnader utgjør 49 millioner i 2021 mot 44 millioner i 2020. Økning i leieinntekter skyldes primært helårseffekter av Fjellboveien 7 og 13, og KPI-justering og reforhandlede avtaler i 2021. Økningen i eiendomsrelaterte driftskostnader skyldes primært økte kostnader som følge av ledige lokaler samt tap og tapsavsetninger på kundefordringer.
Driftsresultatet endte på 38 millioner i 2021 mot 81 millioner i 2020. Fjoråret var positivt påvirket av salg av leiligheter. Samtidig påvirkes driftsresultatet positivt i 2021 av lavere administrative eierkostnader. Forvaltningsresultatet endte på 83 millioner i 2021 mot 62 millioner i 2020.
Netto finanskostnad endte på 460 millioner i 2021 mot 43 millioner i 2020. Endringen skyldes i all hovedsak at konsernet i 2021 solgte sin 49 prosent eierandel i Union Eiendomsutvikling.
Årsresultatet før minoritetsinteresser i 2021 endte på 503 millioner, sammenliknet med 42 millioner i 2020.
Balanse
Anleggsmidler endte på 4 712 millioner per 31. desember 2021 mot 4 253 millioner per 31. desember 2020. Konsernet har i 2021 solgt Union Eiendomsutvikling, og har en selgerkreditt på 450 millioner på kjøper.
Omløpsmidler endte på 255 millioner ved årsslutt mot 460 millioner i 2020. Reduksjonen skyldes primært at konsernet i 2020 hadde en fordring på Sealbay AS for oppgjør for salg av leiligheter på Tjuvholmen, og fordring på konsernbidrag fra Selvaag AS.
Langsiktig gjeld endte på 2 604 millioner ved årsslutt 2021 mot 2 649 millioner ved årsslutt 2020. Konsernets totale rentebærende gjeld utgjorde ved årsslutt 44 prosent av totalbalansen i konsernet, sammenlignet med 46 prosent pr. 31. desember 2020.
Sum kortsiktig gjeld er på 241 millioner ved utgangen av 2021 mot 292 millioner ved årsslutt 2020. Endringen skyldes primært at det i 2020 var det avsatt for 227 millioner i konsernbidrag til Ekely Holding AS.
Sum egenkapital endte på 2 122 millioner ved årsslutt 2021 mot 1 772 millioner i samme periode i 2020. Bokført egenkapitalandel endte dermed på 43 prosent i 2021 mot 38 prosent i 2020.
Den verdijusterte egenkapitalen er beregnet til om lag 3 996 millioner (3 812 millioner) per 31. desember 2021.
Kontantstrøm
Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter i konsernet var på 58 millioner (23 millioner) i 2021.
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var -76 millioner (-416 millioner) i 2021. Endringen er hovedsakelig knyttet til at vi 2020 kjøpte eiendom for 427 millioner, mens vi i 2021 hverken har hatt større eiendomskjøp eller salg. Salg av aksjene i Union Eiendomsutvikling ble solgt i 2021, men med utsatt oppgjør.
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter endte på 81 millioner (405 millioner) i 2021. Konsernet har i 2021 nedkvittert lån på totalt 718 millioner (8 millioner). I samme periode har konsernet tatt opp nye lån på 712 millioner.
Netto endringer i kontanter og kontantekvivalenter endte med dette på 63 millioner (11 millioner) i 2021. Ved årsslutt 2021 hadde dermed konsernet en likviditetsbeholdning på 230 millioner (167 millioner).
Morseslskapets årsresultat og disponeringer
I 2021 hadde morselskapet Selvaag Eiendom AS et resultat etter skatt på 530 millioner (80 millioner) i henhold til årsregnskapet avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.
Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Selvaag Eiendom AS:
Av selskapets resultat etter skatt på 530 millioner avgis 78 millioner i konsernbidrag der 452 millioner overføres til annen egenkapital.
Styret bekrefter at selskapet har forsvarlig egenkapital og likviditet etter utdeling av det foreslåtte konsernbidraget.
Fremtidsutsikter
Konsernet har en god og solid finansiell situasjon. De ti største leietakerne er solide og utgjør ca. 55 (48) prosent av konsernets samlede leieinntekter (inkludert deleide). Vi har en godt diversifisert eiendomsportefølje og spennende prosjekter som skal gjennomføres.
I 2022 vil konsernet fortsette sin prioritering og målrettede verdiutvikling av eiendomsporteføljen i tråd med selskapets strategi. Vi forventer derfor at selskapet vil sette ytterligere kapital i arbeid gjennom eiendomskjøp, og at det kan bli aktuelt å realisere enkelteiendommer i dagens portefølje.
Covid-19 vil også i 2022 skape utfordringer for deler av norsk økonomi og leietakere på våre bygulv, men vi forventer at høy vaksinasjonsgrad vil bidra til normalisering av samfunnet igjen utover i 2022. Nylig brøt det ut krig i Ukraina og det er nå for tidlig å si hvilket omfang og konsekvenser konflikten i Ukraina vil få på verdensøkonomien og utviklingen i norsk økonomi, samt for eiendomssektoren generelt sett. Høy inflasjon og utsikter for økning i både korte og lange renter vil trolig bidra til større usikkerhet i markedet, men med forventet nedgang i kontorledighet, økte leiepriser og et generelt høyt aktivitetsnivå er vi optimistiske med tanke på rammebetingelsene for næringseiendom i 2022.
Styret i Selvaag Eiendom mener at selskapet er godt posisjonert for fremtiden takket være gode og attraktive eiendommer, flere eiendommer med interessante utviklingsmuligheter, høy kompetanse i organisasjonen og en solid økonomisk posisjon.