{"id":155,"date":"2025-05-23T08:05:11","date_gmt":"2025-05-23T08:05:11","guid":{"rendered":"https:\/\/lucid-keldysh.135-181-90-86.plesk.page\/?p=155"},"modified":"2026-07-24T09:07:28","modified_gmt":"2026-07-24T09:07:28","slug":"styrets-beretning-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/2025\/05\/23\/styrets-beretning-2025\/","title":{"rendered":"Styrets beretning"},"content":{"rendered":"

[vc_row unlock_row_content=»yes» row_height_percent=»0″ override_padding=»yes» h_padding=»4″ top_padding=»2″ bottom_padding=»4″ back_color=»color-xsdn» overlay_alpha=»50″ gutter_size=»3″ column_width_percent=»100″ shift_y=»0″ z_index=»0″ changer_back_color=»yes» uncode_shortcode_id=»109775″ back_color_type=»uncode-palette»][vc_column column_width_use_pixel=»yes» gutter_size=»3″ overlay_alpha=»50″ shift_x=»0″ shift_y=»0″ shift_y_down=»0″ z_index=»0″ medium_width=»0″ mobile_width=»0″ uncode_shortcode_id=»859530″ column_width_pixel=»850″][vc_column_text uncode_shortcode_id=»817829″]<\/p>\n

Selvaag Eiendom AS forvalter, utvikler og investerer i eiendommer og bysteder med et langsiktig perspektiv i Osloregionen.<\/i><\/i><\/p>\n

Selskapets virksomhet bygger p\u00e5 Selvaag-familiens lange historie der kultur, b\u00e6rekraft, innovasjon og nytenkning utgj\u00f8r sentrale b\u00e6rebjelker for virksomheten. <\/i><\/i><\/p>\n

Selvaag Eiendom er milj\u00f8sertifisert som \u00abMilj\u00f8fyrt\u00e5rn\u00bb, og arbeider systematisk for \u00e5 redusere milj\u00f8belastningen i b\u00e5de prosjekter og forvaltningseiendommer.<\/i><\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»908577″]\u00c5ret 2025:[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»116956″]<\/p>\n

Rammebetingelsene for eiendomsbransjen har ogs\u00e5 i 2025 v\u00e6rt krevende, preget av geopolitisk usikkerhet samt vedvarende h\u00f8ye kapital- og byggekostnader.<\/em><\/p>\n

I 2025 har selskapet fokusert p\u00e5 forvaltning og videreutvikling av eksisterende eiendomsportef\u00f8lje, blant annet ved utleie og rehabilitering av Maridalsveien 323og utvikling av Dronningens gate 13 i kvadraturen i Oslo.<\/em><\/p>\n

Selvaag Eiendom har h\u00f8ye ambisjoner om \u00e5 v\u00e6re blant bransjens fremste innen leietakertilfredshet. I 2025 oppn\u00e5dde vi tredjeplass i NEMEET-kundeindeks, med en score p\u00e5 87, og befestet med dette v\u00e5r posisjon blant de beste selskapene innenfor kundetilfredshet.<\/em><\/p>\n

Selskapets leieinntekter ble redusert til 253 millioner kroner fra 266 millioner i 2024. Reduserte leieinntekter skyldes i hovedsak igangsettelse av prosjektet Dronningens gate 13. \u00d8kte administrative kostnader og rentekostnader bidro til at forvaltningsresultatet ble 40 millioner kroner mot 75 millioner i 2024.<\/em><\/p>\n

Verdijustert egenkapital er p\u00e5 samme niv\u00e5 som fjor\u00e5ret og utgj\u00f8r 3 431 millioner kroner.<\/em><\/p>\n

Bel\u00e5ningsgraden var 38,5 prosent ved utgangen av 2025.<\/em><\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»107221″]Dette er Selvaag Eiendom[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»936916″]<\/p>\n

Selvaag Eiendom AS er et datterselskap av investerings-selskapet Selvaag AS som eies av Selvaag familien. Selskapets kjernevirksomhet er rettet mot n\u00e6ringseiendom innen kontor, logistikk, bygulv og parkering i Stor-Oslo.<\/p>\n

Selvaag Eiendom konsern best\u00e5r, i tillegg til Selvaag Eiendom AS, av en rekke datterselskaper med samme virksomhet.<\/p>\n

Selskapets hovedkontor ligger i Silurveien 2 i Oslo. Selvaag Eiendom hadde 23 ansatte ved utgangen av 2025.<\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»863794″]Virksomheten i 2025[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»414940″]Marked og utleie
\n<\/em>\u00d8konomisk ledighet var p\u00e5 5,5 (9,5) prosent ved utgangen av 2025, hovedsakelig relatert til kontoreiendommen Maridalsveien 323 og Silurveien 2. Vektet gjenv\u00e6rende leietid (WAULT) i portef\u00f8ljen var p\u00e5 4,0 (3,5) \u00e5r. Vektet gjenv\u00e6rende leietid har hatt en positiv utvikling gjennom 2025 som f\u00f8lge av \u00f8kt utleie i Maridalsveien 323 og flere kontraktsforlengelser.<\/p>\n

Bygulvet p\u00e5 Tjuvholmen hadde en omsetningsnedgang p\u00e5 0,7 (2,8) prosent i hovedsak som f\u00f8lge av et krevende marked innen serveringsbransjen, mens bygulvet p\u00e5 L\u00f8ren videref\u00f8rte fjor\u00e5rets sterke omsetningsvekst med 19,2 (20,2) prosent i 2025.<\/p>\n

Selvaag Eiendom har valgt \u00e5 st\u00e5 for forvaltning og teknisk drift av egne eiendommer, som er en sentral del av selskapets verdiskapning. Selvaag Eiendom har h\u00f8ye ambisjoner om \u00e5 v\u00e6re blant bransjens fremste innen leietakertilfredshet.<\/p>\n

Prosjekter og transaksjoner
\n<\/i>Det er i 2025 gjennomf\u00f8rt flere leietakertilpasninger i forbindelse med utleie til nye leietakere i Maridalsveien 323 og for bygulvene p\u00e5 L\u00f8ren og Tjuvholmen.<\/p>\n

Selvaag Eiendom har ogs\u00e5 igangsatt rehabilitering av Dronningens gate 13. Eiendommen forventes ferdigstilt h\u00f8sten 2027, og skal romme kontorer samt utadrettet virksomhet.<\/p>\n

Det har ikke v\u00e6rt gjennomf\u00f8rt transaksjoner av vesentlig art i 2025.<\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»214999″]Milj\u00f8, b\u00e6rekraft og samfunnsansvar[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»200378″]<\/p>\n

B\u00e6rekraft er en integrert del av selskapets virksomhet. Selvaag Eiendom er milj\u00f8sertifisert og arbeider kontinuerlig med \u00e5 utvikle nye b\u00e6rekraftige l\u00f8sninger b\u00e5de for egen eiendomsportef\u00f8lje og samfunnet. Selskapets b\u00e6rekraftstrategi er n\u00e5 en del av forretningsstrategien. Selskapet har inng\u00e5tt b\u00e6rekraftslinkede l\u00e5n med Handelsbanken og gr\u00f8nne l\u00e5neavtaler med Sparebank 1 S\u00f8r-Norge og DNB. I 2025 har vi arbeidet systematisk videre med b\u00e6rekraft, blant annet med nye energisertifiseringer, implementering av klimaoppf\u00f8lgingsverkt\u00f8y og etablering av diverse energibesparende tiltak p\u00e5 eiendommene.<\/p>\n

Selskapet stiller krav til b\u00e6rekraft i alle utviklingsprosjekter,og i prosjektet Dronningens gate 13 har selskapet ambisjoner om BREEAM-NOR Outstanding sertifisering.<\/p>\n

Selskapets virksomhet p\u00e5virker det ytre milj\u00f8et direkte og indirekte. Selvaag Eiendom arbeider aktivt for \u00e5 redusere milj\u00f8belastningen b\u00e5de i v\u00e5re prosjekter, og i l\u00f8pende drift og forvaltning av v\u00e5re eiendommer.<\/p>\n

Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre milj\u00f8 i l\u00f8pet av \u00e5ret.<\/p>\n

Det henvises til egen rapport om milj\u00f8 og b\u00e6rekraft som publiseres p\u00e5 selskapets hjemmesider, www.selvaageiendom.no, for mer detaljert informasjon om Selvaag Eiendom sin milj\u00f8p\u00e5virkning og tiltak som er gjennomf\u00f8rt og som planlegges iverksatt for \u00e5 redusere milj\u00f8belastningen fra virksomheten.<\/p>\n

Selvaag Eiendom arbeider systematisk med \u00e5 tilfredsstillekravene i \u00e5penhetsloven og har inkludert dette i det l\u00f8pendearbeidet med b\u00e6rekraft. Selskapet har ogs\u00e5 i 2025 gjort aktsomhetsvurderinger for \u00e5 sikre etterlevelse av kravene i \u00e5penhetsloven. Redegj\u00f8relsen for 2025 er tilgjengelig p\u00e5 selskapets hjemmesider www.selvaageiendom.no under Corporate Governance.<\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»801893″]Likestilling og HMS[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»184715″]<\/p>\n

Selvaag Eiendom arbeider for full likestilling uavhengig av kj\u00f8nn, etnisitet, religion, legning eller andre forhold som ikke er knyttet til arbeidets art. Sykefrav\u00e6ret var 2,1 (5,8) prosent i 2025. Det har ikke v\u00e6rt alvorlige arbeidsuhell i l\u00f8pet av \u00e5ret.<\/p>\n

Av selskapets 23 ansatte er 12 kvinner. Styret best\u00e5r av tre menn og to kvinner. Daglig leder er kvinne. Selskapet har som policy at det ikke skal forekomme diskriminering i forhold til avl\u00f8nning.<\/p>\n

Det blir avholdt \u00e5rlige medarbeidersamtaler med p\u00e5f\u00f8l-gende halv\u00e5rlige oppf\u00f8lgingssamtaler, hvor HMS er en del av samtalene. Arbeidsmilj\u00f8et betraktes som godt og m\u00e5les \u00e5rlig gjennom medarbeiderunders\u00f8kelsen \u00abGreat Place to Work\u00bb. Det iverksettes l\u00f8pende tiltak for ytterligere forbedringer.<\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»345347″]Ansvarsforsikring[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»189524″]<\/p>\n

Selvaag AS har tegnet ansvarsforsikring gjeldende for styremedlemmer og daglig leder i morselskapet og underliggende datterselskaper, herunder for Selvaag Eiendom AS med datterselskaper.<\/p>\n

Forsikringen dekker det rettslige erstatningsansvaret som styremedlemmer og daglig leder kan p\u00e5dra seg etter norsk rett, herunder \u00f8konomiske krav rettet mot valgte styremedlemmer, varamedlemmer og daglig leder, skade p\u00e5 tredjemanns person, ting eller formue og saksomkost-ninger. Forsikringen dekker eksempelvis ikke forsettlig p\u00e5f\u00f8rt tap, straffeb\u00f8ter eller tap som f\u00f8lge av bestikkelser eller korrupsjon.<\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»512817″]Risiko og risikoh\u00e5ndtering[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»100904″]<\/p>\n

Selvaag Eiendom forvalter store finansielle verdier og er eksponert for markedsrisiko, prosjektrisiko og finansiell risiko.<\/p>\n

Selvaag Eiendom sikrer seg mot marked- og konjunktur-svingninger ved \u00e5 ha en diversifisert portef\u00f8lje vektet mot flere segmenter innen forvaltning samt prosjektutvikling.<\/p>\n

Selskapet er eksponert for svingninger i \u00f8konomiske konjunkturer ved reforhandlinger og inng\u00e5else av nye leiekontrakter. Eksisterende leiekontrakter er tidsbegrenset og reguleres i henhold til justering i konsumprisindeksen. Leieavtaler med handel- og serveringsbransjen er i hovedsak strukturert med en minimumsleie og omsetningsbasert leie. Ved utl\u00f8pet av 2025 var vektet gjenv\u00e6rende leietid i portef\u00f8ljen 4,0 \u00e5r.<\/p>\n

Selvaag Eiendom har en konservativ finansstrategi med moderat bel\u00e5ningsgrad og diversifiserte finansierings-kilder for \u00e5 redusere risiko. Selskapet har et godt etablert forhold til flere finansinstitusjoner.<\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»345309″]Redegj\u00f8relse for \u00e5rsregnskapet[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»205095″]<\/p>\n

Konsernets \u00e5rsregnskap er utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.<\/p>\n

Fortsatt drift
\n<\/em>I samsvar med regnskapsloven \u00a7 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede.<\/p>\n

\u00c5rsregnskapet for 2025 er utarbeidet i samsvar med dette.<\/p>\n

Resultat og balanse
\n<\/em>Netto leieinntekter fra eiendomsdrift var 190 millionerkroner i 2025, en reduksjon fra 211 millioner i 2024. Driftsresultatet endte p\u00e5 85 (120) millioner kroner. Netto finanskostnad var 95 (88) millioner kroner. \u00c5rsresultatet f\u00f8r minoritetsinteresser i 2025 endte p\u00e5 -9 millioner, sammenliknet med 25 millioner i 2024.<\/p>\n

Anleggsmidler utgjorde 4 548 (4 845) millioner kroner ved \u00e5rsslutt i 2025. Konsernets totale renteb\u00e6rende gjeld utgjorde ved \u00e5rsslutt 47 (48) prosent av totalbalansen i konsernet.<\/p>\n

Kontantstr\u00f8m
\n<\/i>Netto kontantstr\u00f8m fra driftsaktiviteter i konsernet var p\u00e5 32 millioner (57 millioner) i 2025. Netto kontantstr\u00f8m fra investeringsaktiviteter var 216 millioner (-185 millioner)i 2025. I 2025 har det p\u00e5l\u00f8pt rehabiliterings- og prosjektkostnader i spesielt Maridalsveien 323, Dronningens gate 13 og p\u00e5 v\u00e5re bygulv p\u00e5 L\u00f8ren og Tjuvholmen.<\/p>\n

Netto kontantstr\u00f8m fra finansieringsaktiviteter endte p\u00e5 -235 millioner (102 millioner) i 2025. Ved \u00e5rsslutt i 2025 hadde konsernet en likviditetsbeholdning p\u00e5 92 millioner (79 millioner).<\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»103926″]Morselskapets \u00e5rsresultat og disponeringer[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»154303″]<\/p>\n

I 2025 hadde morselskapet Selvaag Eiendom AS et resultat etter skatt p\u00e5 -88,5 millioner (-75,8 millioner) i henhold til \u00e5rsregnskapet avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.<\/p>\n

Styret foresl\u00e5r f\u00f8lgende disponering av \u00e5rsresultatet i Selvaag Eiendom AS: Av selskapets resultat etter skatt p\u00e5 -88,5 millioner avsettes 16,3 millioner til utbytte og 104,8 millioner overf\u00f8res fra annen egenkapital.<\/p>\n

Styret bekrefter at selskapet har forsvarlig egenkapital og likviditet etter utdeling av det foresl\u00e5tte utbyttet.<\/p>\n

[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»343693″]Fremtidsutsikter[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»181599″]<\/p>\n

Selvaag Eiendom har en solid finansiell posisjon og spennende prosjekter. Vi forventer utfordringer i eien-domsmarkedet ogs\u00e5 i 2026 grunnet h\u00f8ye renter og generelt utfordrende rammebetingelser, men er godt posisjonert for fremtiden med attraktive eiendommer og h\u00f8y kompetanse i organisasjonen. Selvaag Eiendoms hovedfokus er l\u00f8pende optimalisering av eiendoms-portef\u00f8ljen gjennom m\u00e5lrettet eiendomsutvikling og portef\u00f8ljerotasjon.<\/p>\n

[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

[vc_row unlock_row_content=»yes» row_height_percent=»0″ override_padding=»yes» h_padding=»4″ top_padding=»2″ bottom_padding=»4″ back_color=»color-xsdn» overlay_alpha=»50″ gutter_size=»3″ column_width_percent=»100″ shift_y=»0″ z_index=»0″ changer_back_color=»yes» uncode_shortcode_id=»109775″ back_color_type=»uncode-palette»][vc_column column_width_use_pixel=»yes» gutter_size=»3″ overlay_alpha=»50″ shift_x=»0″ […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":582,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"rs_blank_template":"","rs_page_bg_color":"","slide_template_v7":"","footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-155","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-styretsberetning"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=155"}],"version-history":[{"count":40,"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":586,"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155\/revisions\/586"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/582"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=155"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=155"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=155"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}