Selvaag Eiendom investerer i, utvikler, leier ut og drifter eiendommer med et langsiktig perspektiv i Osloregionen. I 2024 har vi fokusert på forvaltning og videreutvikling av eksisterende portefølje. En ny reguleringsplan for Dronningens gate 13 i Oslo ble vedtatt, og transformeringen av Kvadraturens største kvartal til et åpent bysted med tilgjengeliggjøring av passasjer, og med en blanding av kontor, handel og boliger, startet høsten 2024.

Eiendomsbransjen har vært krevende i 2024, noe som også har påvirket Selvaag Eiendom. Leieinntektene økte til 266 millioner kroner fra 253 millioner i 2023. Økte administrative kostnader og rentekostnader bidro til at forvaltningsresultatet ble 75 millioner kroner i 2024 mot 78 millioner i 2023. Verdijustert egenkapital er påvirket av nedgang i eiendomsverdier og utgjør 3 437 millioner kroner. Belåningsgraden var 41,1 prosent ved utgangen av 2024.

Vår virksomhet er basert på Selvaags historie og kultur, og med dette er miljø, bærekraft, innovasjon og nytenkning bærebjelkene for vårt virke. Selvaag Eiendom er miljøsertifisert i henhold til sertifiseringssystemet «Miljøfyrtårn».

Selvaag Eiendom AS er et datterselskap av Selvaag AS som eies av Selvaag-familien. Virksomheten er konsentrert om næringseiendom beliggende ved kommunikasjonsknutepunkter i Oslo-området. Selvaag Eiendom konsern består i tillegg til Selvaag Eiendom AS av en rekke datterselskaper med samme virksomhet.

Selskapets hovedkontor ligger i Silurveien 2 i Oslo. Selvaag Eiendom hadde 22 ansatte ved utgangen av 2024.

Marked og utleie
Økonomisk ledighet var på 9,5 (9,2) prosent ved utgangen av 2024, hovedsakelig relatert til Maridalsveien 323, Silurveien 2 og våre bygulv. Vektet gjenværende løpetid (WAULT) i Selvaag Eiendom sin portefølje er på 3,5 (3,9) år. WAULT-en er i hovedsak positivt påvirket av at Dronningens gate 13 gikk over i prosjekt ved årsslutt. Bygulvet på Tjuvholmen hadde en omsetningsnedgang på 2,8 (2,2) prosent, mens Løren opplevde omsetningsvekst på 20,2 (-6,1) prosent. Selskapet har høye ambisjoner for leietakertilfredshet, og oppnådde 86 poeng i NEMEET kundeindeks i 2024. I 2025 vil vi fortsette å arbeide videre med konkrete tiltak for å ytterligere øke kundetilfredsheten og befeste ønsket posisjon som en av de bransjeledende.

Prosjekter og transaksjoner
I 2024 har vi fokusert på eksisterende portefølje og utvidet Lørensatsningen med kjøp av noen forretningslokaler i sentrum av Løren.

Vi har også gjennomført leietakertilpasninger i våre bygulv og for nye leietakere i Maridalsveien 323, samt detaljprosjektering av Dronningens gate 13. Prosjektets første fase forventes ferdigstilt i slutten av 2026, og eiendommen skal romme kontorer i tillegg til aktiviserende funksjoner og passasjer. Langsiktig plan er at eiendommen skal tilføres boliger ved nennsom tilføring av nye volumer tilpasset eksisterende bygninger.

Bærekraft er en integrert del av vår virksomhet. Vi er miljøsertifisert og arbeider med nye kriterier for eiendomsbransjen. Vår bærekraftstrategi er nå en del av forretningsstrategien, og vi har inngått bærekraftlinkede lån med Handelsbanken.

Konsernets virksomhet påvirker det ytre miljøet direkte og indirekte. Vi arbeider aktivt for å redusere miljøbelastningen både i våre prosjekter og i løpende drift og forvaltning av våre eiendommer.

I 2024 har det blitt arbeidet systematisk med å innføre og tilpasse vår utøvelse av bærekraft og tilhørende rapportering til Bærekraftsdirektivet (CSRD). Vi har i 2024 etablert solcelleanlegg med en produksjonskapasitet på 155 000 kwh på en av våre eiendommer. Konsernet vil i årene som kommer etablere flere solcelleanlegg på de av våre eiendommer som er egnet for den typen installasjon.

Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre miljøet i løpet av året.

Det henvises til egen rapport om miljø og bærekraft som publiseres på våre hjemmesider, www.selvaageiendom.no.

Selvaag Eiendom arbeider systematisk med å tilfredsstillekravene i åpenhetsloven, og har inkludert dette i det løpende arbeidet med bærekraft. Vi har også i 2024 gjort aktsomhetsvurderinger for å sikre etterlevelse av kravene i åpenhetsloven. Redegjørelsen for 2024 er tilgjengelig på våre hjemmesider, www.selvaageiendom.no, under Corporate Governance.

Selvaag Eiendom arbeider for full likestilling uavhengig av kjønn, etnisitet, religion, legning eller andre forhold som ikke er knyttet til arbeidets art. Av selskapets 22 ansatte er 11 kvinner. Styret består av tre menn og to kvinner. Daglig leder er kvinne. Selskapet har som policy at det ikke skal forekomme diskriminering i forhold til avlønning.

Sykefraværet var 5,8 (1,6) prosent i 2024, påvirket av to langtidssykefravær. Det har ikke vært alvorlige arbeidsuhell i løpet av året.

Det blir avholdt årlige medarbeidersamtaler med påfølgende halvårlige oppfølgingssamtaler, hvor HMS er en del av samtalene. Arbeidsmiljøet betraktes som godt og måles årlig gjennom «Great Place to Work».

Selvaag AS har tegnet ansvarsforsikring gjeldende for styremedlemmer og daglig leder i morselskapet og underliggende datterselskaper, herunder for Selvaag Eiendom AS med datterselskaper.

Forsikringen dekker det rettslige erstatningsansvaret som styremedlemmer og daglig leder kan pådra seg etter norsk rett, herunder økonomiske krav rettet mot valgte styremedlemmer, varamedlemmer og daglig leder, skade på tredjemanns person, ting eller formue og saksomkostninger. Forsikringen dekker eksempelvis ikke forsettlig påført tap, straffebøter eller tap som følge av bestikkelser eller korrupsjon.

Vi forvalter store finansielle verdier og er eksponert for markeds-, prosjekt- og finansiell risiko. Vi har en konservativ finansstrategi med moderat belåningsgrad og diversifiserte finansieringskilder for å redusere risiko.

Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.

Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Årsregnskapet for 2024 er utarbeidet i samsvar med dette.

Resultat og balanse
Netto leieinntekter fra eiendomsdrift var 211 millioner kroner i 2024, en økning fra 193 millioner i 2023. Driftsresultatet endte på 120 millioner kroner. Netto finanskostnad var 88 millioner kroner. Årsresultatet før minoritetsinteresser i 2024 endte på 25 millioner, sammenliknet med 33 millioner i 2023.

Anleggsmidler utgjorde 4 845 millioner kroner ved årsslutt i 2024. Konsernets totale rentebærende gjeld utgjorde 48 (46) prosent av totalbalansen i konsernet ved årsslutt i 2024.

Kontantstrøm
Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter i konsernet var på 57 millioner (64 millioner) i 2024. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var -159 millioner (-75 millioner) i 2024.

I 2024 har det påløpt rehabiliterings- og prosjektkostnaderspesielt knyttet til Maridalsveien 323, Dronningens gate 13og våre bygulv på Løren og Tjuvholmen. Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter endte på 76 millioner (-2 millioner) i 2024. Ved årsslutt i 2024 hadde konsernet en likviditetsbeholdning på 79 millioner (105 millioner).

I 2024 hadde morselskapet Selvaag Eiendom AS et resultat etter skatt på -75,8 millioner (-59,2 millioner) i henhold til årsregnskapet avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Selvaag Eiendom AS: Av selskapets resultat etter skatt på -75,8 millioner avsettes 1,4 millioner til utbytte og 77,2 millioner overføres fra annen egenkapital.

Styret bekrefter at selskapet har forsvarlig egenkapital og likviditet etter utdeling av det foreslåtte utbyttet.

Selvaag Eiendom har en solid finansiell posisjon og spennende prosjekter. Vi forventer utfordringer i eiendomsmarkedet i 2025 grunnet høye renter, men er godt posisjonert for fremtiden med attraktive eiendommerog høy kompetanse i organisasjonen. Etterspørselen ettersentrale kontorfasiliteter vil trolig holde seg sterk, da detgenerelt tilføres lite kontorarealer sentralt i Oslo. Økt geopolitisk uro og makroøkonomisk usikkerhet vil også påvirke eiendomsmarkedet i 2025.

Styret i Selvaag Eiendom mener at selskapet er godt posisjonert for fremtiden takket være gode og attraktiveeiendommer, flere eiendommer med interessante utviklingsmuligheter, høy kompetanse i organisasjonen og en god økonomisk posisjon.