Selvaag Eiendom investerer i, utvikler, leier ut og drifter eiendommer med et langsiktig perspektiv i Oslo regionen. I 2023 har Selvaag Eiendom arbeidet målrettet med forvaltning og videreutvikling av eksisterende portefølje og i slutten av året ble reguleringsplan for Dronningens gate 13 i Oslo vedtatt. Nå starter planleggingen av å omdanne kvadraturens største kvartal til et åpent bysted med en god blanding av næring, handel og boliger.

2023 har som forventet vært et krevende år for eiendomsbransjen og har også påvirket Selvaag Eiendoms resultater. Leieinntekter har hatt en relativt flat utvikling med 253 millioner i 2023 mot 234 millioner i 2022, men økte rentekostnader bidrar til at forvaltningsresultatet endte på 78 millioner i 2023 mot 87 millioner i 2023. Verdijustert egenkapital har blitt påvirket av nedgang i eiendomsverdier og er ved utgangen av året 3 609 millioner (3 926 millioner). Konsernet hadde en belåningsgrad på 41,1 prosent (36,6 prosent) ved utgangen av 2023.

Selvaag Eiendom vil gjennom kontinuerlig leietakerfokus, rasjonell kostnadsstruktur, utvikling av eksisterende portefølje og nye eiendomskjøp fortsette å forbedre resultatet, styrke balansen og skape en bedre og mer robust kontantstrøm fra løpende eiendomsdrift.

Vår virksomhet er basert på Selvaags historie og kultur, og med dette er miljø, bærekraft, innovasjon og nytenkning bærebjelkene for vårt virke. Selvaag Eiendom er miljøsertifisert i henhold til sertifiseringssystemet «Miljøfyrtårn».

Selvaag Eiendom AS er et datterselskap av Selvaag AS som eies av Selvaag-familien. Virksomheten er konsentrert om næringseiendom beliggende ved kommunikasjonsknutepunkter i Oslo-området. Selvaag Eiendom konsern består i tillegg til Selvaag Eiendom AS av en rekke datterselskaper med samme virksomhet.

Selskapets hovedkontor ligger i Silurveien 2 i Oslo. Selvaag Eiendom hadde 23 ansatte ved utgangen av 2023.

Marked og utleie
Økonomisk ledighet er på 9,2 (8,2) prosent ved utgangen av 2023 og er i all vesentlighet relatert til Maridalsveien 323 og på våre bygulv, som har økt noe i 2023. Vektet gjenværende løpetid (WAULT) i Selvaag Eiendom sin portefølje er på 3,9 (4,8) år. WAULT’en er i hovedsak negativt påvirket av blant annet leieforholdene i Dronningens gate 13 som vi ikke forlenger i påvente av oppstart av rehabilitering på eiendommen. Bygulvene Tjuvholmen og Løren har hatt en nominell omsetningsnedgang på henholdsvis 2,2 prosent og 6,1 prosent etter en svakere utvikling siste halvår 2023. Nedgangen på Løren er sterkt drevet av omsetningsfall hos Meny, der butikken var stengt for rehabilitering i store deler av første kvartal 2023. Bygulvene er høyt prioriterte områder for selskapet, og vi fortsetter vår satsning innen dette segmentet. Tjuvholmen er en attraktiv destinasjon i Oslo, og denne posisjonen skal forsterkers og videreutvikles i årene fremover.

Selskapet har i 2023 fortsatt arbeidet med å effektivisere driften av eiendommene, og arbeider organisatorisk og strukturelt med konkrete aktiviteter for å få ned kostnadsnivået ytterligere pr. eiendom. Miljø og energieffektiviserende tiltak er en sentral faktor i dette arbeidet.

Selskapet har høye ambisjoner for økt leietakertilfredshet. Selv om vi iverksatte flere tiltak for å forbedre leietakertilfredsheten i Norsk Leietakerindeks i 2023, har vi hatt en liten nedgang. I 2024 vil vi fortsette å arbeide videre med konkrete tiltak for å øke kundetilfredsheten og befeste ønsket posisjon som en av de bransjeledende.

Transaksjoner
I 2023 har vi overtatt resterende 40 prosent av Tjuvholmen Parkering, Båthavn og Energi med virkning fra 1. juli 2023. I tillegg har vi fremforhandlet kjøp av noen forretningslokaler/bygulvarealer på Løren der endelig avtale og overtagelse vil skje midtveis i 2024. Det har i 2023 vært stor usikkerhet i forhold til utvikling av eiendomsverdiene i vår egen eiendomsportefølje og i transaksjonsmarkedet med store avstander mellom kjøper og selger. Vi har derfor avventet noe med å effektuere nye transaksjoner. Selskapet har tilgjengelige trekkfasiliteter og er rigget for kjøp i 2024.

Prosjekter
Selskapet prioriterer gode og bærekraftige løsninger med lang levetid i våre prosjekter. I 2023 har vi i all hovedsak gjennomført leietakertilpasninger i våre bygulv og i Maridalsveien 323, samt etablert ny personalrestaurant og møteromssenter i Silurveien 2. Vi har også arbeidet videre med regulering av et nybygg i Maridalsveien 319-321 og av Dronningens gate 13 i kvadraturen i Oslo. Reguleringen av Maridalsveien 319-321 har tatt betydelig lenger tid enn forventet på grunn av forlenget behandlingstid hos PBE og vi forventer nå at eiendommen er regulert innen andre kvartal 2024. På Fjellhamarveien 44c pågår reguleringsarbeid for å få oppført ca. 100-150 boliger.
Selvaag Eiendom kommer ikke til å utvikle eiendommen selv og er i dialog med en potensiell kjøper. En eventuell salgsprosess blir imidlertid ikke endelig gjennomført før regulering foreligger. Ny reguleringsplan i Dronningens gate 13 i Oslo ble enstemmig vedtatt av bystyret i november 2023. Eiendommen ligger i Kvadraturens største kvartal, midt i Oslos historiske sentrum og skal utvikles gjennom rehabilitering, oppgradering og nennsom tilføring av nye volum tilpasset verdifulle eksisterende bygninger. Prosjektet skal romme kontorer, nye boliger og aktiviserende funksjoner i bakgården. Vi forventer oppstart av prosjektet i slutten av 2024.

Utleiemarkedet
2023 var preget av stigende renter, yieldøkning med tilhørende fallende eiendomsverdier og en betydelig nedgang i transaksjonsvolum sammenlignet med de siste årene. Høy aktivitet i norsk økonomi og god sysselsettingsvekst de siste årene har likevel bidratt til god kontoretterspørsel det siste året. Vi ser imidlertid nå tegn til at sentralbankens finanspolitikk påvirker arbeidsmarkedet. Tall fra Arealstatistikk viser at det også i 2023 har vært signert historisk høye signeringsvolum. Kontorledigheten i Oslo og omegn bunnet ut på om lag 6,0 prosent i fjerde kvartal 2022 og har siden da hatt en svak oppgang og er i slutten av 2023 på om lag 6,7 prosent. Kontorledigheten påvirkes positivt av svært lite nybyggaktivitet i Oslo og omegn, men vil trolig påvirkes negativt av forventninger om redusert aktivitetsnivå og økt arbeidsledighet de kommende årene.

Byggeaktiviteten i Oslo har vært lav de to siste årene og er på ca. 80 000 kvm i 2023 mot et gjennomsnitt på årlig ca. 140 000 kvm de siste 20 årene. I 2024 er byggeaktiviteten fremdeles forventet å være lav, men deretter er byggeaktiviteten forventet å øke betraktelig fra 2025 og 2026 med over 200 000 kvm drevet av enkelte større prosjekter som Valle Vision, Construction City, Urtekvartalet og Regjeringskvartalet.

Utleiemarkedet for bygulv har også i 2023 vært krevende og med dårligere kjøpekraft blant kundene drevet av høyere renter, negativ reallønnsvekst, risiko for økt arbeidsledighet og generell skepsis til egen kjøpekraft. Det forventes å bli et krevende marked også i 2024.

Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsmarkedet i 2023 har vært vanskelig og volumet er redusert til om lag 60 milliarder i 2023, fra et volum på i underkant av 90 milliarder i 2022. Vi forventer et noe bedre transaksjonsmarked i 2024, men likevel langt svakere enn det som har vært normalt de siste årene grunnet fremdeles usikkerhet rundt makromessige forhold, rente- og inflasjonsutsikter, og fremtidig ledighet. Vi er kanskje på en rentetopp i slutten av 2023, men dette er trolig ikke priset inn i markedet og med økt usikkerhet skal avkastningskravet trolig ytterligere opp for alle typer eiendommer og geografier. Selvaag Eiendom tenker at markedet i 2024 vil gi muligheter for gode eiendomskjøp og er godt forberedt!

Selvaag Eiendom sitt bærekraftsarbeid er en integrert del av selskapets daglige virksomhet. Vårt bidrag til en mer bærekraftig utvikling skjer i hovedsak gjennom utøvelsen av eierskapet til de eiendommer og bygninger selskapet forvalter og har under utvikling. Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre miljø i løpet av året.

I 2023 har Selvaag Eiendom videreutviklet bærekraftstrategien med forankring i forretningsstrategien. I 2024 vil bærekraftstrategien integreres i forretningsstrategien.

Vi er miljøsertifisert i henhold til sertifiseringssystemet «Miljøfyrtårn» for alle eiendommer der vi eier hele bygget. Vi har bistått Miljøfyrtårn i utarbeidelsen av nye kriterier for eiendomsbransjen sammen med flere av de største eiendomsbesitterne. I løpet av 2023 ble Silurveien 2 BREEAM in-use sertifisert til nivå “Excellent”.

I vårt utviklingsarbeid med Dronningens gate 13 var vi også pilot for etablering av Breeam Nor V6, en oppdatering av BREEAM NOR 2016, som er lansert for å kunne møte sertifiseringskravene innen EU Taksonomi. Dette er en viktig ambisjon for Dronningens gate 13 for å sikre langsiktig bærekraft for eiendommen.

Selvaag Eiendom har i 2023 startet en prosess med å implementere bærekraftlinkede lån basert på enkelte kriterier, som forventes rullet ut med flere av våre banker i 2024.

I året som har gått har vi fortsatt arbeidet med videreutvikling og tilrettelegging av selskapets datavarehus og BI-verktøy (Business Intelligence-verktøy), Intrava, fra å kun inkludere økonomi til å inkludere miljø og mennesker. Vi utvikler Intrava til å bli et verktøy som kan samle inn, systematisere og presentere alle dimensjoner og kombinasjoner av data selskapet har. Vi har som en del av strategien byttet verktøy for energi, vann og avfall og Telia er samarbeidspartner på telling av mennesker som besøker båre bygulv. Dette gir oss innsikt i hvor og når våre bygulv brukes. Dette skal kombineres med parkeringsdata, værdata og omsetningstall for bedre og mer presise analyser.

Vi vil gradvis utvide vår kommunikasjon, dokumentasjon og rapportering på miljø og bærekraft. Det henvises til egen rapport om miljø- og bærekraft som publiseres på våre hjemmesider, www.selvaageiendom.no, for mer detaljert informasjon om Selvaag Eiendom sin miljøpåvirkning og tiltak som er gjennomført, samt tiltak som planlegges iverksatt for å redusere miljøbelastningen fra virksomheten.

Selvaag Eiendom arbeider systematisk med å tilfredsstille kravene i åpenhetsloven og har inkludert dette i det løpende arbeidet med bærekraft. Vi har også i 2023 gjort aktsomhetsvurderinger for å sikre etterlevelse av kravene i Åpenhetsloven. Redegjørelsen for 2023 er tilgjengelig på våre hjemmesider www.selvaageiendom.no under Miljø og Bærekraft.

Selvaag Eiendom har som mål å være en arbeidsplass der det råder full likestilling uavhengig av kjønn, etnisitet, religion, legning eller andre forhold som ikke er knyttet til arbeidets art. Konsernet arbeider for at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling i saker som for eksempel lønn, avansement og rekruttering. Selvaag Eiendom har ikke iverksatt særskilte tiltak for å fremme formålet i diskrimineringsloven og i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. Det anses per i dag heller ikke nødvendig.

Av selskapets 23 ansatte er 13 kvinner. Styret består av fem menn. Daglig leder er kvinne. Selskapet har som policy at det ikke skal forekomme diskriminering i forhold til avlønning.

Det blir avholdt årlige medarbeidersamtaler med påfølgende halvårlige oppfølgingssamtaler, hvor HMS er en del av samtalene. Arbeidsmiljøet betraktes som godt, og det iverksettes løpende tiltak for ytterligere forbedringer.

Sykefraværet i Selvaag Eiendom AS var 1,6 prosent i 2023 mot 1,0 prosent i 2022.

Det har i løpet av året ikke forekommet eller blitt rapportert alvorlige arbeidsuhell eller ulykker som har resultert i store materielle skader eller personskader.

Selvaag AS har tegnet ansvarsforsikring gjeldende for styremedlemmer og daglig leder i morselskapet og underliggende datterselskaper, herunder for Selvaag Eiendom AS med datterselskaper. Forsikringen dekker det rettslige erstatningsansvaret som styremedlemmer og daglig leder kan pådra seg etter norsk rett, herunder økonomiske krav rettet mot valgte styremedlemmer, varamedlemmer og daglig leder, skade på tredjemanns person, ting eller formue og saksomkostninger. Forsikringen dekker eksempelvis ikke forsettlig påført tap, straffebøter eller tap som følge av bestikkelser eller korrupsjon.

Gjennom sin virksomhet forvalter Selvaag Eiendom store finansielle verdier som er eksponert mot betydelige risikofaktorer, som for eksempel markedsrisiko, risiko i utviklingsprosjekter, finansiell risiko og operasjonell risiko. Styringsmodellen er basert på en hensiktsmessig delegering av resultatansvar, tydelig definerte rammebetingelser og intern kontroll.

Overordnede mål er etablert og videreforedles gjennom løpende oppdatering av selskapets strategi. Med basis i strategien, verdigrunnlaget og de etiske retningslinjene er det etablert en overordnet styringsinstruks med angivelse av fullmakter for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen.

Administrasjonen utarbeider kvartalsvis finansiell rapportering som gjennomgås av styret. I tillegg rapporteres kvartalsvis finansparametere definert i konsernets finanspolicy.

Finansiell- og likviditetsrisiko
Selvaag Eiendom AS er eksponert for finansiell risiko på ulike områder, spesielt knyttet til endring i verdijustert egenkapital forårsaket av verdiendringer i eiendoms-
porteføljen og likviditetsrisikoen dette kan medføre i forbindelse med refinansiering av selskapets gjeld. Likviditets­ og refinansieringsrisiko reduseres ved å inngå låneavtaler med en diversifisert forfallstruktur, og ved å benytte flere bankforbindelser. Konsernet har minimal valutarisiko.

Konsernet har en konservativ finansstrategi med en
moderat belåningsgrad, som sikrer finansiell fleksibilitet gjennom en konjunktursyklus. I den forbindelse har Selvaag Eiendom en målsetting om en belåningsgrad (Loan to Value) som ikke skal overskride 50 prosent over tid. Konsernets belåningsgrad per 31. desember 2023 var på 41,1 prosent mot 36,6 prosent ved utgangen av 2022. Økningen skyldes i stor grad reduserte markedsverdier på våre eiendommer og at vi i 2023 ikke har fått uttelling verdimessig for investeringer vi gjør på våre eiendommer.
Selskapet diversifiserer finansieringskilder og
forfallsstruktur for å redusere refinansieringsrisiko.

Endringer i rentenivå vil påvirke konsernets kontantstrøm. Konsernet reduserer risiko ved aktiv bruk av ulike rentesikringsinstrumenter med spredning i løpetid. Målsetningen om en stabil utvikling i kontantstrøm tilsier en forholdsvis høy grad av rentesikring, der rentesikringsgraden skal utgjøre 30-70 prosent av konsernets rentebærende gjeld. Rentesikringsgraden ved utløpet av 2022 er på 47 prosent (50 prosent), med en gjenstående løpetid for aktive rentesikringene på 3,3 år (4,2 år). Sikringer med fremtidig oppstart er da ikke inkludert, og gitt at dagens gjeldsnivå opprettholdes vil rentesikringsgraden ved årsslutt opprettholdes og økes noe frem til 2030. Selskapets nivå på sikringene følges løpende opp av styret gjennom administrasjonens kvartalsvise rapportering av finansparametere i henhold til selskapets finansstrategi.

Markedsrisiko
Selvaag Eiendom AS er eksponert for endringer i leiepriser, omsetningsbasert leie og ledighet i eiendomsporteføljen. Selskapets leiekontrakter blir årlig KPI justert, slik at leien justeres i samsvar med prisutviklingen i samfunnet. Selskapet har en diversifisert portefølje med leietakere innenfor ulike segmenter som de siste årene har vist seg å være robust.

Kredittrisiko
Risikoen for tap på fordringer har historisk vært lav, ettersom Selvaag Eiendom har mange ulike leietakere og ingen dominerende kunde. De siste årene har imidlertid selskapets tap økt noe og da hovedsakelig på våre bygulv.

Konsernet kontrollerer kredittrating og kreditthistorie til nye leietakere og har etablert gode rutiner for å følge opp utestående kundefordringer.

Prosjektrisiko
Konsernet er eksponert for prosjektrisiko i forbindelse med oppføring og rehabilitering av eiendom. Konsernet tar hensyn til denne typen risiko i investeringsanalysen før beslutning om oppstart av et prosjekt, samt gjennom løpende oppfølging av risiko i prosjektperioden. Ved utgangen av 2023 har konsernet ingen større pågående byggeprosjekt.

Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.

Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Årsregnskapet for 2023 er utarbeidet i samsvar med dette.

Resultatregnskap
Netto leieinntekter fra eiendomsdrift (NOI) i konsernet for 2023 ble 193 millioner sammenliknet med 186 millioner i 2022. Leieinntektene utgjør 253 millioner i 2023, en økning med 19 millioner fra 234 millioner i 2022, og andre eiendomsrelaterte driftskostnader utgjør 64 millioner i 2023 mot 50 millioner i 2022. Økning i leieinntekter skyldes primært KPI justeringer, økt utleiegrad i Maridalsveien 323 og generelt økte inntekter i parkerings-
segmentet. Andre eiendomsrelaterte driftskostnader er noe høyere enn fjoråret både grunnet generell prisstigning fra underleverandører i 2023, økte avsetninger til tap på krav og noe økte vedlikeholdskostnader i gjennomførte rehabiliteringsprosjekter og leietakertilpasninger.

Driftsresultatet endte på 113 millioner i 2023 mot 185 millioner i 2022. Reduksjonen skyldes overnevnte samt at driftsresultatet i 2022 var drevet av gevinst ved salg av Madserud Allé 34 og Tingstuveien på Skøyen i Oslo.

Netto finanskostnad endte på minus 72 millioner i 2023, det vil si på samme nivå som i 2022. Netto rentekostnader utgjør minus 74 millioner i 2023 mot minus 54 millioner i 2022, men inntekt på andre finansielle investeringer bidrar til at netto finanskostnad er på samme nivå som i 2022.

Årsresultatet før minoritetsinteresser i 2023 endte på 33 millioner, sammenliknet med 111 millioner i 2022.

Balanse
Anleggsmidler endte på 4 727 millioner per 31. desember 2023, som er en marginal endring i forhold til 4 726 millioner per 31. desember 2022.

Omløpsmidler endte på 177 millioner ved årsslutt 2023 mot 174 millioner i 2022. Økningen skyldes primært økte investeringer i kortsiktige omløpsmidler.

Langsiktig gjeld endte på 2 677 millioner ved årsslutt 2023, som er tilnærmet uendret fra 2 617 millioner ved årsslutt 2022. Konsernets totale rentebærende gjeld utgjorde ved årsslutt 46 (44) prosent av totalbalansen i konsernet ved årsslutt 2023.

Sum kortsiktig gjeld er på 154 millioner ved utgangen av 2023 mot 130 millioner ved årsslutt 2022.

Sum egenkapital endte på 2 076 millioner ved årsslutt 2023 mot 2 153 millioner i samme periode i 2022. Bokført egenkapitalandel endte dermed på 42 prosent i 2023 mot 44 prosent i 2022. Den verdijusterte egenkapitalen er beregnet til om lag 3 609 millioner (3 926 millioner) per 31. desember 2023.

Kontantstrøm
Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter i konsernet var på 64 millioner (53 millioner) i 2023.

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var -75 millioner (-140 millioner) i 2023. I 2023 har det påløpt rehabilitering- og prosjektkostnader knyttet til spesielt Maridalsveien 323, Dronningens gate 13 og våre bygulv på Løren og Tjuvholmen. Konsernet har også gjort finansielle investeringer på 32 millioner i 2023 der aksjeplasseringer i omløpsaksjer utgjør en vesentlig andel av beløpet.

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter endte på -2 millioner (– 24 millioner) i 2023.

Konsernet har i 2023 nedkvittert lån på totalt
-183 millioner (412 millioner). I samme periode har konsernet tatt opp nye lån på 292 millioner (403 millioner).

Netto endringer i kontanter og kontantekvivalenter endte med dette på -13 millioner (-112 millioner) i 2023. Ved årsslutt 2023 hadde dermed konsernet en likviditets-
beholdning på 105 millioner (118 millioner).

I 2023 hadde morselskapet Selvaag Eiendom AS et resultat etter skatt på -59 millioner (141 millioner) i henhold til årsregnskapet avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Selvaag Eiendom AS:
Av selskapets resultat etter skatt på -59 millioner avsettes 38 millioner til utbytte og 97 millioner overføres fra annen egenkapital.

Styret bekrefter at selskapet har forsvarlig egenkapital og likviditet etter utdeling av det foreslåtte utbytte.

Konsernet har en god og solid finansiell situasjon. De ti største leietakerne er solide og utgjør ca. 43 (43) prosent av konsernets samlede leieinntekter. Vi har en godt diversifisert eiendomsportefølje og spennende prosjekter som skal gjennomføres.

I 2024 vil konsernet fortsette sin prioritering og målrettede verdiutvikling av eiendomsporteføljen i tråd med selskapets strategi. Vi forventer derfor at selskapet vil sette ytterligere kapital i arbeid gjennom eiendomskjøp og eiendomsutvikling, og at det kan bli aktuelt å realisere enkelteiendommer i dagens portefølje. Økt geopolitisk uro og makroøkonomisk usikkerhet med vedvarende høye renter for å redusere inflasjonspresset vil trolig påvirke eiendomsmarkedet negativt også i 2024. Det er vanskelig å si hvilken effekt dette får for våre bygulv og logistikkeiendommer, men begge segmenter vil ha noe dårligere rammebetingelser i 2024. Etterspørselen etter sentrale kontorfasiliteter vil trolig holde seg sterk også i 2024 da det generelt tilføres lite kontorarealer sentralt i Oslo.

Styret i Selvaag Eiendom mener at selskapet er godt posisjonert for fremtiden takket være gode og attraktive eiendommer, flere eiendommer med interessante utviklingsmuligheter, høy kompetanse i organisasjonen og en god økonomisk posisjon.